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Sra. Silvana Canales Gutiérrez

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 23 de mayo de 2021

La violación a los derechos del consumidor, la transformación de hogares y vecindarios en zonas turísticas de manera permanente, los daños causados por los turistas a la propiedad pública, evasión fiscal y sobreturismo, son algunas de las consecuencias negativas causadas por la actividad comercial de las plataformas digitales de economía colaborativa para alquiler de vivienda turística como Airbnb y VRBO.

En los tiempos pre-COVID-19, el provecho económico que derivaba como efecto colateral de la actividad de estas plataformas se basaba en que 1/6 de ciudadanos europeos habían utilizado sus servicios y a 2020, en España, el impacto económico de la actividad de Airbnb era de 6.000 millones de euros anuales. La UE afrontaba un reto importante respecto de una de sus fuentes de autofinanciación, el turismo, que estaba siendo impulsado por las plataformas, escasamente reguladas y en una contienda poco equilibrada a nivel jurídico con los prestadores tradicionales del servicio, los hoteles.

La COVID-19 vino a cambiar este escenario y desde el año 2020, la desescalada del turismo por las medidas tomadas por la UE y el riesgo de contagio y cuarentena en un país foráneo han ralentizado el turismo de manera astronómica. La plataforma Airbnb, por ejemplo, ha declarado que se encuentra en la peor crisis financiera desde su constitución en 2008, y ha tenido que adaptarse a esta “nueva normalidad” para evitar la quiebra.

En este estado de cosas, ¿Cómo se promociona la vivienda turística si el acceso a las ciudades más turísticas está restringido? ¿Cuántas personas se plantean el reto de viajar por el territorio de la Unión alojándose en diferentes ciudades sin estar inmunizado? La respuesta puede encontrarse en una nueva forma de concebir la vivienda turística, basada en estancias cortas y cercanas al domicilio del huésped, cuyo objetivo sea diversificar las ciudades por visitar y conocer nuevos lugares que tradicionalmente no se promocionan en el top 10 de los lugares a visitar en la UE.

Las plataformas digitales en este ámbito, se han adaptado a esta nueva perspectiva de la vivienda turística y han retirado de sus páginas de inicio a Roma y París, destinos turísticos por excelencia y los han reemplazado por localidades cercanas. Así se evidencia en la plataforma Airbnb.cat, a la que, accediendo desde Tarragona, indica en su página principal destinos turísticos cercanos y el tiempo en que se tarda en llegar en coche, tales como Reus, Barcelona, el Delta de l’Ebre, Salou y Lloret de Mar. También se ofrecen escapadas rurales y experiencias en línea como actividades de cocina y manualidades.

La anterior estrategia comercial concuerda con el objetivo del Comité Europeo de las Regiones en el Dictamen “Hacia un turismo más sostenible para las ciudades y regiones de la UE”, de febrero de 2021, en el que subraya la necesidad de promover el turismo en zonas rurales para crear desarrollo económico que contribuya eventualmente a evitar la despoblación. El Dictamen afirma que el turismo debe ser concebido como parte de la solución y no del problema financiero generado por la COVID-19, siempre que su característica principal sea la sostenibilidad.

El turismo de cercanías es entonces la opción viable para el turista-consumidor de los servicios de las plataformas en estos tiempos, sin embargo, cuando se vuelva a la normalidad, ¿es deseable que los destinos de cercanías sean el producto estrella de las plataformas? ¿el provecho económico es preferible frente las consecuencias negativas del sobreturismo? Sólo el tiempo nos responderá estas preguntas, y por supuesto, el balance económico de las plataformas sobre las ganancias respecto a los anuncios del Delta frente a los de Paris en tiempos post-COVID-19.

 

 

Dra. Milenka Villca Pozo

Artículo Publicado en el Diari de Tarragona el 11 de abril de 2021

La irrupción y el perfeccionamiento de las tecnologías digitales, como sabemos, ha favorecido la introducción de nuevos modelos de negocio, como el conocido alquiler vacacional que brindan los propietarios particulares a través de famosas plataformas como Airbnb, homeaway, wimdu, homestay y similares.

Este tipo de alquiler, desde el ámbito tributario, ha mostrado la necesidad de mejorar el control y recaudación de uno de los tributos propios de Cataluña e Islas Baleares como es el Impuesto sobre estancias en establecimientos turísticos (IEET). Este impuesto, conocido comúnmente como “tasa turística”, grava las estancias en hoteles, alojamientos, campings y otros establecimientos turísticos, y también tiene alcancesobre las estancias de corta duración en viviendas de uso turístico o vacacional situados en dichas Comunidades Autónomas. Para mejorar su control y exigencia en Cataluña, mediante el Decreto 75/2020 se estableció la nueva figura de los “hogares compartidos”.

¿Y qué es un hogar compartido? Es la vivienda principal de la persona titular que comparte el servicio de alojamiento con terceras personas a cambio de una contraprestación económica y para una estancia de temporada, sin que la primera deje de residir en la vivienda mientras dura la estancia. De manera que, a partir del 6 de agosto de 2021, los propietarios que deseen alquilar habitaciones de su domicilio particular, aunque no sean empresarios, deberán presentar la comunicación previa de inicio de actividad ante el Ayuntamiento del municipio en el que se ubique su vivienda. El Ayuntamiento debe comunicar al Registro de Turismo de Cataluña las altas y bajas de la actividad.

De esta nueva medida cabe destacar que los propietarios de los hogares compartidos, como titulares de la actividad, tendrán la condición de sustituto del contribuyente a fines del IEET. Es decir que, por mandato de la ley, deberán cobrar la cuota del IEET a los turistas que realicen la estancia en su hogar e ingresarlo a la Administración tributaria. Junto a ello habrán de cumplir, como es lógico, con todas las obligaciones formales establecidas para el IEET como es, por ejemplo, la presentación de los formularios telemáticos y conservación de documentación acreditativa de las exenciones aplicadas. La norma técnicamente ha establecido al sustituto del contribuyente como el mecanismo principal para el control del pago del IEET por el huésped, de modo que al recaer esta condición en el titular del hogar compartido se asegura su cobro e ingreso a la Administración tributaria.

A diferencia de Cataluña, en Islas Baleares, pese a que la Ley 6/2017 legalizó el alquiler vacacional en viviendas unifamiliares y plurifamiliares de uso residencial que cuentan con la debida autorización, los propietarios de estas viviendas no tienen la consideración de sustitutos del contribuyente, como sucede con los propietarios de los hogares compartidos catalanes, salvo que inicien la actividad como empresarios autónomos.

Como vemos, se trata de diferencias notables y solo con el paso de los años veremos cómo evolucionan los hogares compartidos, los aciertos y desaciertos de su regulación.

Dra. Estela Rivas Nieto

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 14 de febrero de 2021

Desde el año 2020 los Ayuntamientos pueden crear una bonificación en el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) para rebajarlo en aquellas viviendas que se encuentren alquiladas. En concreto, el art. 74.6 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (norma estatal) indica que los Ayuntamientos, mediante su ordenanza fiscal, podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota íntegra para “los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.”
Se trata de una bonificación potestativa, es decir, voluntaria que los Ayuntamientos pueden incorporar o no. La finalidad de dicha medida es fomentar que aquellos propietarios que tengan bienes inmuebles alquilados para vivienda (uso residencial) puedan ver reducida su cuota del IBI si el alquiler que realizan es con renta limitada por una norma jurídica. En el caso concreto de Cataluña se refiere al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que se aplica a los municipios que son considerados como áreas con mercado de vivienda tenso y que se puede consultar en abierto en la página de la Agència de l’habitatge de Catalunya. Se trata de un indicador que determina la estimación del precio medio del metro cuadrado de alquiler de las viviendas en función de la zona donde estén ubicadas y sus características (año de construcción, planta, estado de mantenimiento, ascensor, muebles, etc.).
Si analizamos las Ordenanzas Fiscales de los Ayuntamientos de nuestra provincia, considerados como municipios con áreas de vivienda tensa (Tarragona, Reus, Salou, Calafell, Tortosa) nos damos cuenta que ninguno tiene regulada esta bonificación. El Vendrell tampoco la tiene y lo argumenta en el preámbulo de su ordenanza fiscal considerando que dicha bonificación está más encaminada a los centros de las grandes ciudades y que es una medida poco efectiva en su municipio.
Sin embargo, si consultamos todas ordenanzas fiscales de los 61 municipios que nos marca la normativa como áreas con mercado de vivienda tenso, observamos que la regulan de dos formas:
Primera. Municipios que regulan la bonificación en los mismos términos que la normativa estatal, es decir, para el alquiler “genérico” sin distinción: Castelldefels la regula al 30% y para 5 años consecutivos; Santa Coloma de Gramenet y Sitges al 95% y Santa Perpètua de Mogoda al 50% (como máximo para 5 años).
Segunda. Municipios que indican que la bonificación solamente se aplica para el alquiler social, por ejemplo, Barberà del Vallès al 95%. Aquí encontramos dos situaciones:
– Incluyendo también las viviendas de inserción y viviendas de protección oficial en alquiler: a título de ejemplo son Castellar del Vallès y Vilassar de Mar al 95%; Premià de Mar, Manlleu, Montgat, Sant Feliu de Llobregat y Vilafranca del Penedés todas al 50%; y Sant Andreu de la Barca al 30%.
– Municipios que lo limitan a los bienes inscritos, gestionados o cedidos en el programa o la bolsa de mediación de alquiler social (del Ayuntamiento, de la empresa municipal, del Consell Comarcal o de l’Agència de l’Habitatge): por ejemplo Olesa de Montserrat, Pineda de Mar, Barcelona, Sant Feliu de Guíxols, Sant Peres de Ribes y Olot (solamente lo aplican a los bienes que son propiedad de una administración pública) todas al 95%; Cerdanyola del Vallés, Ripollet i Vilanova i la Geltrú al 80%; Granollers al 50%, con el límite de 300 euros; Lleida al 80% y añade que estén al corriente del pago de la cuotas de la comunidad de propietarios; Molins de Rei determina varios porcentajes de bonificación en función del plazo de tiempo que el bien esté alquilado y el de su precio (60% al 100%) y dicho porcentaje es del 100% cuando la vivienda se cede al Ayuntamiento para vivienda social y de emergencia; Mataró determina el porcentaje en función del tiempo que el bien está en la bolsa (entre 25% y 70%); Palafrugrell al 50% y lo amplía a las viviendas dotacionales que realicen alquiler de gente mayor; El Prat del Llobregat al 95% e incluso abarca la cesión social de viviendas con la Fundación Hábitat 3; Rubí al 60% con el límite de 250 euros; y Salt al 50% e incluso también incluye el alquiler de estudiantes universitarios o de ciclos formativos de grado superior.
En resumen, de los 61 municipios que son considerados áreas con mercado de vivienda tenso, solamente 30 lo regulan ciñéndolo más bien al alquiler social con distintos porcentajes de bonificación. Habrá que ver la evolución para saber si es una medida positiva para mejorar el alquiler, ya que solamente lleva dos años en vigor.

Sra. Maria Paula Rodríguez Liévano

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 6 de diciembre de 2020

El SARS-CoV-2 continúa impregnando y erosionando cada ámbito de nuestras vidas de formas inimaginables. La vivienda como refugio físico y primera línea de defensa ante la pandemia, desde luego, se ha convertido en los últimos meses en tema principal de conversación. Ahora bien, aún cuando la vivienda es un ámbito común en la sociedad, cierto es que no todas las vidas están afectadas por igual. Hay personas más vulnerables que otras (personas sin hogar, adultos mayores, enfermos, discapacitados, entre otros) y hay viviendas y medios que acentúan, en mayor o menor medida, la vulnerabilidad de las personas ante el Covid-19. En concreto, poco se ha dicho y escrito sobre el impacto de la crisis sanitaria en la vivienda colaborativa, aquella en que se puede vivir juntamente con otras familias.

La vivienda colaborativa en España está encaminada a modelos cooperativos, como el de cesión de uso, que adaptan el enfoque cohousing, el cual responde, entre otros, a un diseño propiciador de un entorno doméstico más social que busca la cercanía y proximidad entre los vecinos, a partir de un contacto intencionado e incitado, por ejemplo, a través de la reducción de los espacios de uso individual y la maximización (colectivización) de los comunes. En ese sentido, en desventaja con la vivienda convencional, los métodos consignados y propuestos por las comunidades cohousing parecieren implicar en sí mismo el peor riesgo de contagio en un contexto de pandemia.

En efecto, las recomendaciones de los expertos en salud pública y las órdenes de líderes gubernamentales (medidas de cierre de los espacios de uso común y la suspensión de las actividades y servicios comunitarios) parecen claramente medidas antiéticas a los valores que sostienen el modelo de vida proyectado por el cohousing, suponiendo un reto mayor para aquellos hogares carentes de áreas y equipamientos esenciales y/o accesorios de la vivienda, importantes para satisfacer las necesidades fisiológicas y psicológicas de sus moradores, y que se encuentran colectivizados.

Vivir, descansar, realizar teletrabajo, estudiar, resguardarse y hasta lavar la indumentaria y cocinar en una vivienda de esta categoría, es ciertamente un desafío para las personas que las habitan, algunas de ellas catalogadas como personas vulnerables (personas mayores en los cohousing seniors) a quienes la situación se les torna aún peor. Este escenario, desde luego, nos obliga a repensar en formas alternativas de mantener los lazos sociales y el sentido de comunidad dentro de este tipo de proyectos, sin necesidad de estar físicamente en contacto con el otro.  Es necesario hacer nuevos planteamientos respecto a la fisionomía de la vivienda, en tanto la pandemia nos ha hecho valorar en demasía las condiciones de habitabilidad y el diseño de los espacios domésticos habituales (confort y priorización de la calidad). Quizás, también, reflexionar con relación a las carencias de la sobre-colectivización, aspecto último que puede compeler a los habitantes a hacer una diversidad de actividades en un mismo espacio, debiéndose evaluar lo positivo de la especialización de estos, por ejemplo, buscando un sitio apto para trabajar, el mejor para descansar o el idóneo para hacer actividad física; sin invadir un mismo lugar con todas las actividades a la vez.

Con todo, la crisis sanitaria además de ser la mejor ocasión para mejorar la planificación, diseño y gestión de la vivienda colaborativa, como el cohousing; de igual forma resulta ser una oportunidad para continuar resaltando uno de los rasgos más particulares de estas iniciativas, que consiste en la capacidad de resistir condiciones que les son adversas (situación nada inusual) y de mostrar su mejor cara: la solidaridad, innovando para ello, en la configuración de nuevas redes de apoyo; en un contexto que nos obliga a volvernos un poco menos físicos.

 

 

Dra. Estela Rivas Nieto

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 2 de agosto de 2015

Recientemente se ha aprobado la Ley catalana 14/2015 de 21 de julio que crea el Impuesto a las viviendas vacías. Su finalidad es gravar el incumplimiento de la función social de la propiedad recogida en el art. 33 de la Constitución por el hecho de permanecer desocupadas durante más de dos años sin causa justificada. Se entiende por causa justificada cuando la vivienda sea objeto de litigio judicial pendiente de resolución, que se tenga que rehabilitar o se esté rehabilitando (con una serie de requisitos), cuando está hipotecada con una serie de cláusulas y finalmente si está ocupada ilegalmente. Y el mecanismo de control es el Registro de Viviendas vacías creado por el Decreto Ley catalán 1/2015 de 24 de marzo.

Este impuesto recae sobre la propiedad que tienen las personas jurídicas (sociedades, entidades bancarias, etc.), si bien están exentos de pagar dicho impuesto determinadas entidades del tercer sector, las viviendas de protección oficial (con determinadas condiciones), las viviendas situadas en zonas de escasa demanda acreditada, las viviendas que están en programas sociales y las viviendas turísticas. Dicho impuesto se merita el 31 de diciembre de cada año, es decir, se tributará por las viviendas que se tenga en dicha fecha.

La cantidad a pagar se determina en función de los metros cuadrados de la vivienda mediante una escala gravamen progresiva entre 10 y 30 euros el m². Ahora bien, aquellas entidades que destinen las viviendas al alquiler asequible (de forma directa o indirecta) o a sistemas de tenencia intermedia (es decir, la propiedad compartida o temporal, B.O del Parlamento de Catalunya de 28 de julio de 2015) se pueden aplicar una bonificación para poder reducir su carga fiscal entre el 10% y el 100%. Es necesario indicar que la redacción originaria de la Ley (B.O del Parlamento de Catalunya de 28 de julio de 2014) determinaba un tipo de gravamen diferente a la versión actual y se hacía pagar en función del número de viviendas, entre 500 y 1.650 euros/vivienda y además estaban exentas las viviendas que tuvieran una superficie útil de más de 120 m² (exención que ha desaparecido en la Ley actual).

En realidad se trata de un impuesto afectado o con finalidad finalista, es decir, el dinero recaudado no se destina a la cobertura de los gastos públicos que indica el art. 31 de la Constitución sino a cubrir las actuaciones protegidas por los planes de vivienda (lo que se denomina finalidad extrafiscal, perfectamente constitucional), si bien, se priorizarán que dichos ingresos públicos se destinen a los municipios que los han generado.

Esta regulación no es novedosa, ya que en la Ley Reguladora de Haciendas Locales de 2004 ya existía un recargo del IBI sobre los inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter permanente (un recargo de hasta el 50%) y ya aparecía también en la Ley catalana 18/2007 de 28 de diciembre del Derecho a la Vivienda. Dicho recargo está regulado en las actuales Ordenanzas Fiscales de por ejemplo Valls, Calafell, Torredembarra, el Vendrell, pero sin embargo no está regulado en Tarragona, Reus, Roquetes, Cambrils, Vila-seca, Mont-Roig, Amposta, Salou ni Tortora.  Por esto motivo, la Ley catalana 14/2015 indica que se adoptarán medidas compensatorias o de coordinación con aquellos Ayuntamientos que a día de hoy ya tienen implantado dicho recargo en el IBI.

En esta línea el País Vasco también ha creado recientemente el canon por vivienda deshabitada en la Ley 3/2015 de 18 de junio (Ley de Vivienda); ahora bien este canon está gestionado por los Ayuntamientos, recae sobre persones jurídicas y físicas y el tipo a satisfacer son 10 euros/m² útil.  Y Navarra tiene el Impuesto sobre viviendas deshabitadas (creado por la Ley 31/2013, de 31 de octubre que  modifica la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo) que también grava la propiedad de personas físicas y jurídicas en función de un porcentaje de la exacción de la contribución territorial en función de los años en que la vivienda figure en el Registro de Viviendas Deshabitadas.