Las golden visa y los impuestos

Dra. Diana Marín Consarnau y Dra. Estela Rivas Nieto

Artículo publicado en el Diari de Tarragona en 2018

La Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores y su internacionalización introdujo en España lo que comúnmente se conoce como el “régimen de las Golden visa”, creándose una nueva tipología de visados y autorizaciones de residencia para inversores. A través de esta norma, se posibilita, entre otros supuestos, que los extranjeros extracomunitarios que adquieran bienes inmuebles en España (no necesariamente una vivienda), por un valor igual o superior a 500.000 € libre de cargas y gravámenes, puedan solicitar el visado y/o una autorización de residencia para inversores, que conlleva, además, una autorización para trabajar y la posibilidad de la reagrupación rápida de los familiares.

Lo que caracteriza a este tipo de visados y autorizaciones de residencia es la agilidad en la tramitación, períodos más largos del permiso para residir y la no obligatoriedad de permanencia en España para mantener la condición administrativa de extranjero residente.  A cambio de captar inversión inmobiliaria se ofrecen unos plazos administrativos más cortos para la resolución de las solicitudes de los interesados y unos efectos del silencio administrativo con carácter positivo, que se diferencian sustancialmente del régimen previsto para cualquier otro extranjero que no sea inversor a efectos de la Ley de emprendedores y su internacionalización o que tampoco sea ciudadano de la Unión o del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo (estos dos últimos excluidos del ámbito de aplicación de la Ley porque para ellos rige el régimen de extranjería UE de libre circulación). En otras palabras, se trata de condiciones mucho más flexibles y favorables que las previstas en la normativa de extranjería, que pretenden atraer capital a la inversión inmobiliaria, especialmente referida a la destinada al turismo residencial.

Pero ¿quiénes son los extranjeros que más compran? Si analizamos los números de compra-venta de bienes inmuebles desde 2013 por parte de extranjeros, que proporciona la estadística registral inmobiliaria, observamos que el mayor número de compradores son los ciudadanos del Reino Unido, a los que de momento no se les aplica la ley, aunque habrá que esperar a la aplicación del Brexit para ver cómo evoluciona.

¿Y qué ocurre pues con los visados y/o autorizaciones de residencia para inversores en inmuebles de estas características? Por el momento, los nacionales de China y Rusia, según datos del Observatorio permanente de la inmigración, son los colectivos de extranjeros que en mayor medida se están acogiendo a este programa de Golden visa. Pero esto tampoco quiere decir que hayan aumentado significativamente el volumen de inversiones inmobiliarias en estos umbrales; los datos de la estadística registral inmobiliaria de 2017 nos muestran también que los ciudadanos de la Unión, a los que no se les aplica esta Ley, son los que más invierten por estos valores y no los extracomunitarios: el 62,47% de la compra por parte de ciudadanos de la UE frente a un 37,53% del resto.

Ello nos lleva a reflexionar sobre si el incentivo de los visados y los permisos de residencia son suficientes para que un extranjero decida invertir su dinero en inmuebles en España. El programa de Golden visa se traduce en un documento o un permiso administrativo para residir en nuestro territorio, pero no tiene una traslación tributaria automática, sino que a efectos impositivos, los inversores pueden residir en territorio español y ser contribuyentes por el IRPF; pueden ser no residentes y, por lo tanto, contribuyentes por el Impuesto a la Renta de no residentes ya que tienen la propiedad de un bien inmueble; o bien pueden optar por el régimen fiscal especial aplicable a los trabajadores desplazados a territorio español del IRPF (creado por la denominada coloquialmente “Ley Beckham”).

En realidad, el extranjero inversor, solamente compra el bien inmueble para turismo residencial o para inversión, pero difícilmente adquirirá la residencia fiscal en España, ya que implicaría tener que residir más de 183 días en nuestro país y tributar por la renta mundial a un tipo de gravamen del 21,5% al 48%. Pues bien, de las tres opciones fiscales mencionadas es más beneficioso ser un no residente, tributando al 24% por el hecho de tener el bien inmueble en España (que podrá alquilarlo o disfrutarlo por si mismo).

Algunos países, como es el caso de Portugal, nuestro competidor más directo en programa de Golden Visa, ya han avanzado sobre la cuestión tributaria. Portugal ha creado una fiscalidad atractiva para los inversores; los consideran residentes por el mero hecho de tener una vivienda (habitação) y deberán satisfacer el IRPF a un tipo único del 20% y con determinadas exenciones.

Ante este panorama nos hacemos las siguientes preguntas: para potenciar la inversión inmobiliaria extranjera mediante el programa de Golden Visa, ¿debemos crear un régimen fiscal diferenciado y favorecedor para ellos? ¿Con ello se conseguiría incrementar la venta del stock de bienes inmuebles inmovilizados, las zonas turísticas, el empleo y el consumo? ¿O la política fiscal debería orientarse, en cambio, para que los nacionales pudiesen tener una vivienda digna, más que a rebajar la carga fiscal a los “grandes” inversores en pro de atraer su capital?

Los alquileres de la oclocracia

Prof. Dr. Sergio Nasarre Aznar

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 12 de septiembre de 2020

 

Es probable que aquellos que se planteasen construir para alquilar o rehabilitar ya no les salgan los números y aquellos que estén alquilando solo escojan como arrendatarios a los que más pueden pagar.

El fracaso de las políticas de vivienda desde la crisis de 2007 es muy evidente, con las familias con recursos más modestos expulsadas de la vivienda en propiedad (porque no se han promocionado lo suficiente las tenencias intermedias, disponibles desde 2015 en Catalunya) y con unos alquileres que prácticamente en toda España y, especialmente, en las ciudades donde las personas «tienen que vivir» (usualmente por motivos laborales) son más caros que ir devolviendo un préstamo hipotecario, además de que no se acaban de pagar nunca y de que vives en casa de otro.

Nos están llevando a una indeseable sociedad en la que solo los más ricos podrán ser propietarios y los demás, inquilinos; y se están tomando como modelos países como Suecia, Alemania, Dinamarca o los Países Bajos, en cuyas ciudades es más cara la vivienda que aquí o donde sus inquilinos viven más a menudo en infravivienda como en Austria, Bélgica, Francia o Luxemburgo (ambas Eurostat, 2018).

Nosotros, tras haber comparado y estudiado todos los regímenes de alquileres europeos y algunos de fuera del continente durante cuatro años, empezamos trabajando con la Generalitat en 2016 para regular integralmente un contrato de arrendamientos urbanos en el Código Civil de Catalunya, cuyo texto resultante fue consensuado en diversas sesiones de trabajo con entidades sociales y profesionales.

De todas las propuestas que trabajamos solo hubo tiempo de sacar un Índice de Precios de referencia en 2017, que desde entonces ha ido dando transparencia al mercado. Del resto del acuerdo, equilibrado para ambas partes, nada más se ha sabido hasta que, el pasado 9 de septiembre, el Parlament aprueba un sistema duro de control de rentas, en un entorno virtual y presencial oclocrático (que ya hemos ido viendo, también en otros ámbitos, desde 2013) con lemas como «Habéis firmado. Os estaremos vigilando» o llamando a una «Concentración ante el Parlament» el mismo día y hora que se debatía el texto; o con argumentos durante el debate como «así nos diferenciaremos más del Estado español». De aquel texto y de nuestros estudios ha pasado lo peor que podía pasar: no tocar nada más del modelo vigente que la renta y hacerlo de un modo duro que se ha evidenciado que no funciona cuando se ha intentado en otros países, en lugar de buscar una aproximación progresiva, pactada e incentivada (tributariamente, con verdaderas ayudas a la rehabilitación, etc.).

De nuevo, el trabajo de investigación, ignorado. Mientras que en Alemania desde los años setenta se ha impulsado un sistema suave de contención de actualización de las rentas, en 2015 intentaron endurecerlo con un control de la renta inicial (parecido al aprobado para Cataluña) y que los autores coinciden que no ha funcionado, como tampoco lo ha hecho el sistema de «renta congelada» de Berlín de febrero de 2020. Consecuencias: mercado sumergido (pago de «compensaciones» en negro), menor oferta de vivienda en alquiler y aumento de las compra-ventas, reducción de la movilidad de las familias al temer celebrar un nuevo contrato de arrendamiento y aumento progresivo de las rentas. Además, es probable que aquellos que se planteasen construir para alquilar o rehabilitar ya no les salgan los números y aquellos que estén alquilando solo escojan como arrendatarios a los que más pueden pagar, expulsando a los que menos tienen, como siempre, también del mercado de alquiler.

Hasta aquí solo les he hablado de la inconveniencia del texto. Pero es que, además, el contundente informe por unanimidad de 17-6-2019 del Consell de Garanties Estatutàries sobre el fallido y muy parecido RDL 9/2019, advierte de su inconstitucionalidad porque obligar a una renta va en contra de las bases de las obligaciones (artículo 149.1.8 de la Constitución española) en un contrato de arrendamientos urbanos porque es contrario al principio de libertad de pacto expresamente previsto en el art. 17.1 LAU. Y, podrán pensar, bueno, ¿pero es esta medida al menos suficiente para conseguir una vivienda más asequible? Tampoco, pues se han identificado hasta 34 elementos que deben tratarse para hacer una vivienda asequible, entre ellas una política de cohesión territorial para que nuestros jóvenes no deban abandonar los pequeños y medianos municipios para malvivir en grandes urbes para labrarse un futuro, y es necesario mucho estudio, reflexión y percepción de conjunto para comprenderlos y, quizás, menos agitación.

No sé, al final me pregunto si hay alguien que se preocupa realmente por conseguir una vivienda más asequible. Da más rendimiento a unos y a otros, tanto dentro como fuera del Parlament, la agitación por motivos políticos o sociales, usando esta vez a la vivienda, pero cualquier tema es bueno. De nuevo, tenemos lo que nos merecemos.

El covid-19 y el uso de la tecnología: necesidad y oportunidad. El proyecto socatel (H2020).

Dra. Blanca Deusdad Ayala

Articulo Publicado en Diari de Tarragona, 6 de septiembre de 2020

¿Nos podemos imaginar cómo hubiera sido el confinamiento en la década de los ochenta o incluso en la década de los noventa del siglo pasado? La tecnología, con el uso de redes sociales y, sobre todo, la posibilidad de las vídeo conferencias (FaceTime, Skype, Zoom o cualquier otra), nos ha hecho la vida mucho más llevadera y por encima de todo  ha evitado situaciones de total aislamiento. Las personas que tienen sus padres ancianos en otros países han podido mantener contacto y gestionar temas de cuidado, aliviando la soledad y la preocupación de ambas partes.

No obstante, cabe destacar que la brecha digital existente, generacional y también económica, se ha hecho todavía más evidente. Sin ninguna duda entre los más mayores, pero también y no solo, entre profesionales, como maestros y profesores de secundaria, que se han visto frente a la digitalización de su trabajo de un día para otro, sin tener todo el profesorado formación para ello.

En este nuevo contexto, la digitalización y el uso de las tecnologías emergentes aparecen como una herramienta crucial para poder hacer frente a la situación de confinamiento y superar la crisis mundial que está provocando la pandemia del COVID-19. La ambivalencia de los hechos, que describía el sociólogo Georg Simmel, nos lleva a plantearnos la crisis también como una oportunidad para digitalizar ciertos ámbitos burocráticos, agilizarlos, tener mayor comodidad a la vez que somos más eficientes en nuestro trabajo.

Sin embargo, es la propia sociedad, la ciudadanía, quien debe decidir y utilizar aquella tecnología que le es verdaderamente útil. No toda tecnología por el mero hecho de ser disruptiva es éticamente aceptable. La utilización de nuevas tecnologías con población vulnerable sin su previo consentimiento y, por ejemplo, deshumanizando los cuidados, es algo que como sociedad deberíamos debatir y reflexionar.

Cabe preguntarse cómo queremos utilizar la tecnología, tener autonomía en todo momento para decidir sobre ella e, incluso, ir un paso más allá: participando como ciudadanos/as y personas interesadas en el codiseño y coideación de las herramientas tecnológicas ‘a nuestro servicio’.

El proyecto europeo SoCaTel (H2020) sobre cocreación digital de servicios de cuidados para personas mayores y personas con discapacidad, coordinado por la Universidad Rovira i Virgili, es una propuesta para cocrear servicios de cuidados de forma digital con la participación de toda la ciudadanía. En la actualidad, SoCaTel está llevando a cabo una cocreación digital de servicios para paliar los efectos del COVID-19 y el confinamiento en adultos mayores en España e Irlanda. El método de participación se basa en la Cuádruple Hélice que implica la participación de todos los agentes implicados: personas mayores, familiares, profesionales, gestores, proveedores de servicios, responsables políticos e investigadores. Para conseguir con ello un proceso lo más inclusivo posible y donde todas las perspectivas se incluyan. El proceso está conducido por un facilitador y cada ciudadano/a puede participar cuando lo desee y en la medida que considere, tan solo se requiere de un ordenador o tablet para poder conectarse a la plataforma SoCaTel (http://platform.socatel.eu/ ).

SoCaTel incentiva la participación ciudadana en el diseño de herramientas digitales y, sobre todo, de una forma ágil y rápida da a conocer y pone de manifiesto las necesidades reales de la población, a la vez que da posibles respuestas para hacer frente a las mismas. Una innovación tecnológica aplicada que ha contado con el desarrollo de un equipo interdisciplinar y donde los aspectos sociales han estado liderando el desarrollo tecnológico.

Exclusión residencial en tiempos de pandemia

Núria Lambea Llop

Articulo Publicado en Diari de Tarragona, 12 de julio de 2020

La pandemia de la COVID-19 ha vuelto a poner de relieve la especial vulnerabilidad que sufre el colectivo de personas sin hogar y personas en riesgo de exclusión residencial. Las medidas impuestas de confinamiento, de distanciamiento social y la necesidad de una mayor higiene, nos han hecho apreciar la estrecha relación existente entre el derecho a la salud y el derecho a una vivienda digna y adecuada, asequible y sostenible.

El colectivo al que nos referimos va mucho más allá de las personas “sintecho” que pernoctan en la calle o en albergues o refugios. Así, a pesar de que los últimos datos del INE contabilizan 22.938 personas sin hogar atendidas en 2012 en centros asistenciales de alojamiento y restauración, el VIII Informe de la Fundación Foessa (2019) estima en más de 4,5 millones las personas que se encuentran en una situación de vivienda inadecuada y en más de 2 millones las que residen en viviendas inseguras en España. Así pues, las personas sintecho, especialmente vulnerables y expuestas, personas que duermen al raso, en la calle o en albergues que les permiten pernoctar una o pocas noches, solo son la punta del iceberg de una problemática extendida a nivel internacional y con unas dimensiones mucho mayores. Personas sin vivienda (viviendo en refugios o centros especializados, saliendo de centros sanitarios o penitenciales, jóvenes extutelados, etc.), con una vivienda insegura (compartir piso de manera forzada, a pesar de ser amigos, conocidos o incluso familia, personas en riesgo de perder la vivienda por impago de alquiler o hipoteca o con tenencias de vivienda precarias, etc.) o una vivienda inadecuada (chabolas, viviendas en estado ruinoso o con falta de suministros básicos, vivir en condiciones de hacinamiento, etc.) completan este fenómeno. Los dos últimos casos son claros ejemplos de sinhogarismo oculto. Muchas de estas situaciones son fruto del hasta ahora (está por ver qué sucederá después de esta crisis sanitaria) proceso mundial imparable de crecimiento urbano, acompañado de un contexto de desempleo (que se ha agraviado actualmente) y de precariedad laboral, así como una falta de política de cohesión territorial.

Más allá de todas las consecuencias negativas que ha acarreado esta crisis sanitaria mundial para nuestra sociedad, muy especialmente las decenas de miles de fallecidos, también nos ha permitido percibir cómo Administraciones públicas y entidades del tercer sector se han unido para ofrecer alojamiento, higiene, alimentación, atención personal, etc. al colectivo sin hogar, poniendo a disposición albergues y pabellones u otras instalaciones. Muchos de los profesionales lo valoran como un gran trabajo y esfuerzo colectivo, y también como una experiencia positiva, puesto que ha permitido un trato directo y constante con estas personas. Asimismo, en muchos casos se han organizado actividades formativas, lúdicas, de atención social, sociosanitaria o de inserción laboral.

Lo que cabrá ver es si todas estas medidas tomadas serán meramente coyunturales y desaparecerán cuando finalice esta crisis (como el desmantelamiento de algunos pabellones) o si servirán como punto de inflexión para replantear los recursos y servicios que este colectivo vulnerable necesita. Todo ello sin dejar atrás todas las medidas estructurales que seguimos necesitando, como el aumento del parque de vivienda social en alquiler, la ampliación de las formas de acceder a una vivienda o la rehabilitación de viviendas, entre otras.

No tener hogar implica no disponer de una vivienda digna, adecuada y segura donde desarrollar plenamente la dimensión personal, familiar y social de cada uno; implica no poder ejercer otros derechos fundamentales, como la intimidad, la libertad y el libre desarrollo de la personalidad. El sinhogarismo es una evidencia visible del fracaso de las políticas de vivienda y de otras políticas sociales, y debemos hacerle frente con todos los instrumentos posibles.

 

Estudiar objetivamente la jurisprudencia

Lluc Font i Pomarol

Publicado en Diari de Tarragona, 14 de junio de 2020

Uno de los aspectos que ha caracterizado los últimos 20 años es la digitalización de gran parte de nuestra realidad cotidiana. Así, la mayoría de nuestras actividades diarias como son las relaciones sociales, las transacciones económicas o el ocio generan algún tipo de huella digital. Este hecho va ligado a la generación y almacenaje de grandes cantidades de datos. El ámbito judicial, no ajeno a esta tendencia, también es un buen ejemplo, ya que prácticamente todas las sentencias judiciales que se publican hoy en día en España pueden encontrarse, en formato digital, a través del Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Solo para dar una idea del volumen que contiene, en un solo día pueden aparecer en el portal más de mil sentencias nuevas de promedio.

Todo este material digital presenta una buena oportunidad para poder extraer conocimiento no solo desde un punto de vista puramente estadístico, sino también desde la investigación y el estudio de la jurisprudencia. Naturalmente, esto conlleva un cambio en los métodos tradicionales de investigación, ya que el tipo de análisis que se pueda hacer de un número reducido de sentencias no es replicable a decenas de miles de ellas. Es tarea de la ciencia de datos desarrollar y proveer las herramientas que permitan hacer factible estudiar la jurisprudencia masivamente y de manera exhaustiva.

Si bien un conjunto de textos no es precisamente lo que imaginamos cuando pensamos en una base de datos, obtener una base de datos que asocie una sentencia con varios campos como podrían ser la fecha de publicación, el nombre del magistrado ponente o el tribunal, es posible gracias a las técnicas de procesamiento del lenguaje existentes. De todas formas, centrarse en los datos descriptivos no es la única fuente a la que la ciencia de datos puede acudir. El análisis del texto y de la narrativa pueden ser también muy útiles.

Los recientes asistentes virtuales que reconocen nuestras órdenes o los teclados de nuestros móviles que predicen la siguiente palabra que vamos a escribir son ejemplos de aplicaciones del procesamiento del lenguaje. Algunas de estas técnicas, que se enmarcan en la inteligencia artificial, han ‘aprendido’ a caracterizar los textos con ciertas palabras clave o temáticas. De una manera esquemática, el algoritmo cuantifica el grado de pertenencia de un texto a diferentes temas a partir de las frecuencias con que aparecen ciertas palabras. Para poner un ejemplo, dado un conjunto de periódicos, el algoritmo atribuiría un determinado listado de temáticas a todos ellos (política, economía, deportes, etc.) pero balanceados de manera diferente según el periódico. Este tipo de algoritmos son especialmente útiles para el clasificado automático de textos. Pero se puede ir un paso más allá y aprovechar lo que ‘sabe’ el algoritmo sobre el contenido de los textos para medir cómo éste cambia a lo largo del tiempo.

 De este modo, y volviendo a las sentencias, uno podría usar lo expuesto anteriormente para medir la irrupción de determinados conceptos relacionados con nuevas problemáticas o con el uso de nueva legislación, por ejemplo. Un caso que ejemplifica una situación como esta, podría ser la crisis financiera de 2007. Esta fue especialmente crítica en términos de la pérdida de vivienda, cosa que se vio reflejada en una respuesta por parte del sistema judicial. En un escenario como este, sería interesante medir los cambios en el contenido de las sentencias.

 Es probable que muchas de las respuestas que este tipo de metodología pueda dar ya hayan sido obtenidas por expertos en Derecho. Aun así, el hecho de medir de manera exhaustiva y sobre todo cuantitativa permite hacer comparaciones de un modo más preciso y objetivo, avanzando de este modo en el estudio de la jurisprudencia.

 

 

 

 

 

 

Replanteando el rol de los administradores de fincas a raíz del COVID-19

Gemma Caballé Fabra

Publicado en Diari de Tarragona, 19 de mayo de 2020

La crisis multidimensional provocada por el COVID-19 ha afectado la dinámica de las comunidades de vecinos. Esto se aprecia no solo en las actividades de ocio o de entretenimiento en balcones y terrazas como consecuencia del confinamiento forzado, sino también en las iniciativas solidarias entre los vecinos que han surgido a raíz de la crisis. Por ejemplo, hay vecinos que se ofrecen voluntarios para hacer la compra de alimentos o medicinas para personas mayores o con problemas de movilidad, para ayudar en las tareas de la escuela de los niños y niñas, para hacer video-llamadas con las personas que viven solas, para compartir wifi o dispositivos electrónicos, etc. Estas iniciativas que han surgido en las comunidades merecen una atención especial dado que en España el 66,1% de las personas viven en pisos. De hecho, España es el segundo país de Europa con la tasa más alta de personas que viven en pisos después de Latvia.

Por lo tanto, esto nos lleva a reflexionar sobre cómo podrían organizarse estas comunidades a partir de ahora para que lo que ha nacido de forma “espontánea” como consecuencia de esta crisis, pueda convertirse en “estructural” y que, de esta forma, las comunidades de vecinos pudiesen contar con una red organizada de apoyo o solidaridad que vaya más allá del confinamiento.

Los profesionales que tienen encomendada por ley la gestión de las comunidades de propietarios son los administradores de fincas. Por ello, estos profesionales podrían tener un rol destacado como gestores de esta red de apoyo o solidaria en las comunidades. De hecho, durante el estado de alarma, la actividad de los administradores de fincas se ha considerado como esencial de conformidad con en el RDL 10/2020, dado que han sido los intermediarios entre las medidas adoptadas por el gobierno y los ciudadanos que residen en las comunidades, se han encargado de garantizar el correcto funcionamiento de estas, de la reparación las averías y los suministros, del cierre de algunos espacios comunes y de la limpieza e higienización de estos, entre otras acciones.

La posible profesionalización de estas redes solidarias o de apoyo se podría llevar a cabo, por ejemplo, a través de la creación de un órgano en la comunidad formado no solo por los propietarios (como ocurre con la junta de propietarios), sino por cualquier vecino con independencia del tipo de tenencia que tenga sobre la vivienda y gestionado o liderado por el administrador de fincas de aquella comunidad. Algunas de las funciones de este órgano de asistencia, con la eventual ayuda de terceros profesionales y con el consentimiento de los afectados, podrían ser la de elaborar un censo de personas vulnerables en términos sanitarios o de accesibilidad, la organización y puesta disposición de servicios de asistencia sanitaria y de servicios sociales para las personas que requieran de estos servicios en la comunidad, la promoción del uso de dispositivos electrónicos y la domótica (IoT) en las viviendas, la gestión de las acciones solidarias, la elaboración de protocolos específicos en las comunidades donde residan personas vulnerables y víctimas de violencia de genero, entre otras.

En estos casos, los administradores de fincas debidamente formados y colegiados, como profesionales de la vivienda que son, no solo ejercerían funciones privadas como hasta ahora, sino que también estarían ejerciendo funciones públicas y dando efectividad al derecho a una vivienda digna y adecuada reconocido en el art. 47 de la Constitución.

Medidas nacionales de fomento a la eficiencia energética de la vivienda

Milenka Villca Pozo

Publicado en Diari de Tarragona, 12 de abril de 2020

La política energética española aplicada al sector edificios ha introducido medidas de actuación acorde con los objetivos y requerimientos de las Directivas 2002/91/CE, 2006/32/CE, 2010/31/UE y 2012/27/UE, sobre eficiencia energética de los edificios.

En el marco de esta política energética se han introducido medidas legislativas orientadas al uso eficiente de la energía en los edificios y la certificación energética. También se han establecido medidas de apoyo económico, mediante el desarrollo de líneas de financiación y de ayudas a través de los Planes de Acción de Ahorro y Eficiencia Energética (2005-2020) y los Programas Estales de Vivienda. Se han adoptado asimismo medidas de cooperación, a través de disposiciones administrativas, para cogestionar las actuaciones entre los organismos responsables de la ejecución en colaboración con las Comunidades Autónomas.

Las principales líneas de actuación establecidas en el marco de la política energética nacional se centran en siete medidas con importante potencial de ahorro energético. La primera comprende la rehabilitación energética de la envolvente térmica de los edificios existentes. La segunda y la tercera abordan la mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas (calefacción, climatización y producción de agua caliente) y de iluminación interior. La cuarta se dirige a la construcción de nuevos edificios con alta calificación energética, así como a la rehabilitación integral de edificios existentes. La quinta da continuidad a la cuarta medida y se centra en la construcción y rehabilitación de edificios para que sean de consumo nulo. La sexta comprende la mejora energética de las instalaciones de frio comercial. Y, por último, la séptima medida está enfocada en la renovación de electrométricos del hogar (IDAE, 2019).

Todas estas medidas se han ido desarrollando en los 5 planes nacionales de acción que se establecieron para el período 2005-2020. En estos planes, el diseño del Programa de Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios existentes del sector Residencial, creado en 2013 y renovado posteriormente como PAREER-CRECE (2015) y PAREER-CRECE II (2017), ha sido una acción estratégica. Pues, desde su nacimiento, promovió reformas que favorezcan la eficiencia energética, el aprovechamiento de las energías renovables y la reducción de emisiones de GEI en los edificios residenciales y en los edificios existentes cualquiera que fuera su uso (vivienda, administrativo, comercial, etc.).

Los recursos del Programa provienen principalmente del Fondo Nacional de Eficiencia Energética, el cual está dotado de los recursos del Fondo Europeo de Desarrollo Regional, también de las aportaciones de los sujetos obligados (empresas comercializadoras de gas, electricidad y productos petrolíferos al por mayor) y de las aportaciones provenientes de los Presupuestos Generales del Estado.

Con la mirada puesta en alcanzar los objetivos establecidos en la Directiva 2012/27/UE, este Programa prosigue concediendo ayudas para mejorar la eficiencia energética de la envolvente térmica de los edificios y de las instalaciones térmicas y de iluminación, como también la sustitución de energía convencional por energía solar térmica o energía geotérmica. La inversión no ha sido poca en términos numéricos, pues la dotación inicial de 125,6 millones de euros del Programa fue ampliada en los años siguientes, siendo en 2018 de 78 millones de euros más. Con todo, este Programaaspira alcanzar un ahorro de energía final de 40.23 ktep hasta 2020 (Ministerio de Fomento, 2017).

El mercado del alquiler y sus vicisitudes históricas en la Antigüedad

Carmen Gómez Buendia

Publicado en Diari de Tarragona, 15 de marzo de 2020

La pasada semana, el ministro Ábalos anunciaba la inminente publicación del índice de referencia del precio del alquiler y que antes del verano llegará el control de precios. Esta noticia ha generado reacciones dispares que van del entusiasmo al escepticismo, hasta el rechazo más absoluto. No es objeto de esta breve contribución, disertar sobre sobre las bondades o peligros de estas medidas, sino de reflexionar, sobre la problemática concreta que pretenden atajar: la especulación en el mercado del alquiler, que no es un fenómeno actual, sino que la historia nos demuestra que viene de lejos.

En primer lugar, debemos partir de una precisión terminológica. La inversión inmobiliaria puede ser vista desde dos perspectivas: como una inversión de capital o como una inversión productiva, es decir, susceptible de generar ingresos. Este matiz, ya era conocido en Antigüedad, como confirma Cicerón cuando dice que no informó a Ático sobre una propiedad en Lanuvium ya que no era una inversión productiva. En la Roma tardo-republicana, las inversiones en propiedades urbanas atraían a un amplio espectro de la aristocracia. A finales de la República, la ciudad de Roma superaba el millón de habitantes; según Vitrubio, los altos edificios (insulae) eran la respuesta lógica al aumento de la población en Roma, donde el espacio para la construcción era limitado y los alquileres altos. Mientras la demanda de vivienda excedió la oferta, las insulae representaban la inversión más atractiva disponible. Estos edificios eran administrados directamente por su propietario a través de un representante o mediante un intermediario. En este último caso, el intermediario subarrendaba a su vez, los diferentes espacios, para obtener beneficios. Los inquilinos de clase alta alquilaban las plantas bajas de las insulae, generalmente los contratos eran anuales y las rentas altas. Los pisos superiores eran ocupados por las clases más bajas que vivían en diminutos apartamentos o habitaciones individuales que eran, en general, pagados diariamente, este era el caso de la mayoría de la población. Hubo mucha especulación entorno a la propiedad urbana, subiendo el precio de las rentas en edificios de apartamentos que fueron alquilados y subarrendados. Un célebre ejemplo es Craso, general romano conocido como el hombre más rico de Roma, riqueza que consiguió, según Plutarco, “gracias al fuego y la guerra, haciendo de las calamidades públicas su mayor fuente de ingresos”. Plutarco explica que Craso observó los frecuentes incendios y colapsos que se producían en Roma como resultado del hacinamiento. En consecuencia, decidió comprar quinientos esclavos arquitectos y constructores; posteriormente procedió a comprar, a bajo precio, edificios que estaban en llamas o adyacentes, a sus confusos y asustados propietarios. Después de adquirir muchas propiedades de este modo, las reconstruyó, y a menudo las alquiló a sus dueños originales o nuevos inquilinos.

A pesar de las quejas sobre los elevados precios de los alquileres, el mercado operaba sin regulación alguna, las subvenciones únicamente se daban en casos de graves catástrofes, el control de precios de los alquileres era desconocido y la remisión de rentas únicamente se producía en circunstancias revolucionarias. Por el contrario, respecto al precio de alimentos como el trigo, sí se estableció un control de precios máximos. La justificación la podemos encontrar en que en que la vivienda no era considerada un elemento esencial para vivir. Sobre esta cuestión podemos citar al jurista Gayo: “el verbo «vivir» creen algunos que alude a la alimentación, pero Ofilio…, dice que comprende el vestido y mantas, pues nadie puede vivir sin ellos”. En la actualidad, nadie puede dudar que el derecho a la vivienda es un derecho fundamental.

¿Nos benefician realmente los productos vinculados a la hipoteca?

Héctor Simón Moreno

Publicado en Diari de Tarragona, 9 de febrero de 2020

Es una práctica habitual en la comercialización de préstamos hipotecarios que la entidad prestamista o sus filiales aseguradoras ofrezcan al consumidor productos o servicios accesorios (ej. seguro de daños sobre el bien hipotecado, seguro de amortización, tarjetas o cuentas de crédito, planes de pensiones, etc.). Sin embargo, esta práctica presenta algunos aspectos problemáticos. Por ejemplo, el consumidor puede conseguir una rebaja en el tipo de interés por cada producto o servicio adquirido, pero su elevado coste puede acabar por encarecer el coste total del préstamo. Además, la jurisprudencia ha detectado algunas prácticas abusivas en la comercialización de seguros a consumidores, como la exigencia del pago de una prima única sin que el seguro pueda renovarse anualmente (lo que dificulta el cambio de proveedor) o la formalización de préstamos personales para financiar su coste (lo que implica un coste adicional).

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (marzo 2019) busca llenar el vacío legal anterior sobre estas prácticas prohibiendo las ventas vinculadas (el prestamista exige al consumidor la contratación del producto como condición necesaria para la concesión del préstamo) y aceptando de forma general las combinadas (el prestamista ofrece al consumidor la contratación del producto por separado), y obliga al prestamista a informar al consumidor sobre el producto vinculado con anterioridad a la formalización del préstamo hipotecario.

No obstante, la Ley admite las ventas vinculadas en varios supuestos: a) cuando el prestamista pueda demostrar ante la autoridad competente (ej. Banco de España) que los productos ofrecidos acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado; b) cuando se trata de una póliza de seguro (ej. de fallecimiento, enfermedad, invalidez o de daños del bien hipotecado), en cuyo caso el prestamista debe aceptar las pólizas que presente el prestatario de proveedores distintos, siempre que las condiciones sean equivalentes a las de su póliza; y c) cuando se trate de la apertura o el mantenimiento de una cuenta de pago o de ahorro, cuya contratación puede exigirse también al cónyuge del prestatario, pareja de hecho o pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco.

Por lo tanto, la nueva regulación tiene luces y sombras. Por un lado, la posibilidad de aportar pólizas de seguro alternativas y la provisión de información precontractual incrementa la protección del consumidor y le posibilita reducir el coste total del préstamo, aunque los notarios deberán comprobar que el prestamista cumple con estas obligaciones y que no se acaban imponiendo al consumidor productos que, sobre el papel, se le ofrecen de manera combinada. Por otro, sorprenden las excepciones a la prohibición general de ventas vinculadas (que pueden convertir lo prohibido en la norma), al tiempo que existen dudas sobre su interpretación: ¿cómo se va a acreditar la existencia de un “claro beneficio” para el consumidor?¿qué sucederá si el prestamista considera que las condiciones del seguro aportado de otro proveedor no son equivalentes?¿qué sentido tiene poder exigir la apertura de una cuenta de pago a los parientes del deudor cuando no sean deudores o fiadores? Tampoco se han tratado las malas prácticas apuntadas (ej. financiación de seguros con préstamos personales).

En definitiva, los productos vinculados a la hipoteca sí pueden beneficiar potencialmente al consumidor sin que ello implique un aumento sustancial del coste total del préstamo, pero habrá que estar atentos a cómo se implementa este nuevo marco normativo por las entidades prestamistas.

 

El modelo catalán de las viviendas colaborativas. El artículo 240 Código civil de Cataluña

Andrés Labella Iglesias

Publicado en Diari de Tarragona,  13 de octubre de 2019.

La longevidad será una constante durante el siglo XXI. Las proyecciones de población del IDESCAT para 2050 anticipan que en Cataluña superaremos los 2’5 millones de personas mayores de 65 años (30 % de la población); un millón de personas y diez porcentuales más que hoy.

Estos datos que se venían anunciando desde la década de los ochenta fueron la causa para que el legislador catalán adoptase medidas con las que afrontar las necesidades emergentes de los cambios de la pirámide poblacional.

La Ley 19/1998 de 28 de diciembre reconoció que, al margen de los matrimonios y las parejas estables, en la sociedad catalana se presentaban otras formas de convivencia basadas en la ayuda mutua, especialmente entre personas mayores que trataban de poner remedio a sus dificultades, como la soledad y el incremento de costes para cuidados.

La Ley 25/2010, de 29 de julio, las incorporó al libro II del Código Civil Catalán relativo a la persona y la familia, en su artículo 240 titulado “Las relaciones convivenciales de ayuda mutua”. Son constituidas por dos o más personas que conviven en una vivienda habitual y que comparten, sin contraprestación y con voluntad de permanencia y ayuda mutua, los gastos comunes o el trabajo doméstico, o ambas cosas.

Desde el punto de vista subjetivo, los convivientes con relación de parentesco colateral sin límite de grado, es decir, hermanos, sobrinos o primos, y las personas que mantienen una relación de amistad o compañerismo, pueden constituir una relación convivencial, siempre que no formen matrimonio o pareja estable con otra persona con la que convivan. El número máximo de convivientes en caso de amistad es de cuatro.

Se pueden formalizar mediante escritura notarial, que es lo más aconsejable en aras de la seguridad jurídica, o bien, por el transcurso de dos años de convivencia ininterrumpida. La extinción se produce por el acuerdo de los convivientes, la voluntad unilateral de uno de los miembros, la muerte de un conviviente o por causas pactadas en el momento de la constitución.

Los efectos de la extinción se pueden proyectar sobre la vivienda continuando durante un periodo de tiempo el derecho de uso del conviviente no titular de la vivienda; así como puede nacer el derecho a una pensión periódica en caso de defunción.

La vivienda habitual constituye con esta institución el continente y núcleo de desarrollo de una relación colaborativa que promueve la solidaridad y un sentimiento de pertenencia, que genera lo que se podría llamar una relación quasifamiliar para colmar las necesidades básicas de la vida diaria y carencias afectivas, bien por causas naturales, bien por la emancipación de los otros miembros de la familia.

La previsión de crear un registro no prosperó por lo que se carece de datos que permita valorar su aceptación social, si bien muchos de nosotros conocemos situaciones asimilable que, sin saberlo, constituyen una institución con derechos y obligaciones, así como bonificaciones fiscales en el caso de que tras el fallecimiento se produzca una sucesión hereditaria entre los convivientes.

Así las cosas, nos planteamos algunas preguntas: ¿Podría plantearse una relación colaborativa de este estilo pero entre diferentes viviendas? ¿Podría un matrimonio o pareja crear una relación colaborativa así con otras personas? ¿Están diseñadas arquitectónicamente las viviendas para estos modelos de convivencia o precisarían unas distribuciones más flexibles y con mayor intimidad? ¿Sería útil como complemento de las cooperativas en régimen de cesión de uso (un tipo de cohousing)? ¿Podría formar parte de las estrategias para ciudades inclusivas y smart cities? El tiempo dará algunas de las respuestas; las otras quizás deberemos buscarlas a través de la investigación.