El derecho a la vivienda en la nueva Agenda Urbana

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Sr. Andrés Labella Iglesias

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 15 de noviembre de 2020

El derecho de todos los seres humanos a un ambiente adecuado para su salud y bienestar, el derecho a la paz y el derecho a un Desarrollo Sostenible constituyen el núcleo principal de lo que se conoce como derechos humanos de tercera generación, que se califican como derechos de solidaridad (Vercher Noguera, 1998), en la medida que tienden a preservar la integridad del ente colectivo y persiguen la universalización de los derechos de primera generación (los derechos democráticos, civiles y políticos) y de segunda generación (los derechos económicos, sociales y culturales).

La Organización de las Naciones Unidas (ONU) lleva décadas promoviendo el derecho a un Desarrollo Sostenible, desde la Declaración de Estocolmo de 1972, como fusión del derecho al medio ambiente y al desarrollo humano. El plan de acción en vigor de la ONU es la Agenda 2030, fue aprobada en la Asamblea General del mes de septiembre de 2015 y se compone de 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) y 169 metas conexas, con la finalidad de conseguir la sostenibilidad desde tres ópticas, a saber, medioambiental, económico y social, con el fin de proteger el planeta para generaciones futuras y la promoción de una sociedad inclusiva en la que nadie quede atrás.

El ODS 11 se enfoca en la transformación de las ciudades para conseguir que sean inclusivas, resilientes y seguras partiendo de unas previsiones que anuncian que, en 2050, dos tercios de la población mundial vivirá en las ciudades. Para abordar el desafío y conseguir que las ciudades sean espacios de oportunidades para todas las personas se aprobó la Nueva Agenda Urbana (NUA), en la ciudad de Quito, en octubre de 2016, que debe ser desarrollada por todos los Estados.

 La primera de las funciones sociales de las ciudades que señala la NUA en su número 13 es lograr progresivamente la plena realización del derecho a una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado, y para ello en su número 31, se compromete a promover políticas en materia de vivienda que luchen contra todas las formas de discriminación y violencia e impidan los desalojos forzosos arbitrarios, y que se centren en las necesidades de las personas sin hogar, las personas en situaciones vulnerables, los grupos de bajos ingresos y las personas con discapacidad, así como aplicar una perspectiva de edad y de género.

Entre las diferentes recomendaciones que se contienen para conseguir los objetivos destaca el aumento en la seguridad de la tenencia de la vivienda, reconociendo la pluralidad de los tipos de tenencia, que sean flexibles y se adapten a las diversas opciones de vivienda adecuada que sean seguras, asequibles y accesibles para los miembros de diferentes grupos de ingresos de la sociedad.

Otros de los aspectos destacados para la sostenibilidad medioambiental descansan sobre la generalización de las energías renovables, incentivar de la movilidad sostenible y garantizar el acceso equitativo a las tecnologías de la información y las comunicaciones, conectadas con espacios públicos inclusivos libres de barreras a la plena participación social.

No cabe duda que estos compromisos adquiridos requieren la constitución de una alianza global, ODS 17, que permita coordinar las múltiples medidas que deben desarrollarse, teniendo el derecho a la vivienda un papel fundamental en cada una de las áreas señaladas.

La cuestión es si ese papel servirá para soportar una partitura que permita ser interpretada por todas partes implicadas para conseguir la manifestación de los derechos humanos en su globalidad o, por contra, será un bonito cartel colgado en una pared para ser exhibido a la ciudadanía como un sueño colectivo inalcanzable. Se verá en las próximas décadas.

Housing +: La formación en vivienda de Tarragona a Europa

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Dra. Gemma Caballé Fabra

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 11 de octubre de 2020

En la Universidad Rovira i Virgili estamos de enhorabuena. La Comisión europea ha concedido a la Cátedra UNESCO de vivienda de la URV un proyecto Erasmus plus titulado “Bridging the gap in housing studies” (Housing +) que tiene como objetivo mejorar la formación académica a nivel europeo de los profesionales, responsables políticos, académicos y el resto de operadores en general que intervienen en el sector de la vivienda e inmobiliario.

La Cátedra UNESCO de vivienda coordinará durante tres años la elaboración de materiales y recursos formativos que se llevarán a cabo trabajando conjuntamente con otras instituciones  expertas en materia de vivienda y formación como son la Universidad de Silesia (Polonia), la Universidad Nacional de Irlanda de Galway (Irlanda), la International Union of Property Owners (UIPI), la Asociación Iberoamericana del Conocimiento (GECON) especializada en gamificación, es decir, el aprendizaje a través del juego y el Luxemburg Institute of Science and Technology (LIST) experto en nuevas tecnologías.

La necesidad de mejorar la formación académica en el sector inmobiliario y de la vivienda se evidenció en la tesis doctoral defendida el pasado mes de febrero de 2020 sobre la intermediación inmobiliaria ante los nuevos retos de la vivienda. En ella, se concretaron las competencias que un profesional de la vivienda, como es un intermediario inmobiliario, debería tener y se hizo una primera propuesta sobre los contenidos de un posible Grado universitario oficial en materia de vivienda y sector inmobiliario. Así, a título de ejemplo, en la actualidad, en España, los intermediarios inmobiliarios y los administradores de fincas no es obligatorio que cuenten con una formación académica relacionada con el sector y la formación académica que puedan tener suele variar sustancialmente entre ellos, dado que podemos encontrar desde juristas, economistas, arquitectos u otras titulaciones que no guardan ningún tipo de relación con la profesión en sí o incluso profesionales que no poseen titulación alguna.

Tal y como se constató en esta tesis doctoral, la formación y la investigación en materia de vivienda conforma una “disciplina interdisciplinar”, es decir, son varias las disciplinas que afectan el sector de la vivienda como es la Economía, el Derecho, la Arquitectura, la Psicología, la Antropología, la Tecnología, etc. pero es del todo imprescindible comprender el fenómeno complejo de la vivienda desde esa múltiple perspectiva, huyendo de ideologías o soluciones mágicas. De manera que la formación académica en este ámbito debe tener en cuenta todas estas disciplinas a la vez.

Con este proyecto europeo tenemos la oportunidad de desarrollar esta primera propuesta que se hizo en la tesis doctoral y poder mejorar la formación académica en este sector a nivel europeo a través de la creación de materiales formativos con un contenido interdisciplinar junto con el resto de socios de este proyecto.

En concreto, hemos planificado la elaboración de seis materiales formativos relacionados entre sí: un curso online de capacitación avanzada en vivienda para dichos profesionales y estudiantes, una guía para incorporar la gamificación en la vivienda, una apppara poder poner en práctica los contenidos y conocer las consecuencias de las decisiones desde diversos puntos de vista (consumidores, profesionales inmobiliarios y responsables políticos), el primer manual transnacional sobre estudios de la vivienda, diversos vídeos de formación y el diseño de un curso online sobre qué implica vivir en propiedad horizontal en Europa.

Esperemos que este proyecto permita mejorar la formación académica en este sector cuyo objetivo es que se refleje en una mayor protección del consumidor, una mejora de las políticas de vivienda y una mayor profesionalización de un sector donde lo que está en juego es el derecho humano a acceder a una vivienda digna y adecuada.

El nuevo desahucio exprés y la ocupación ilegal de inmuebles: ¿una solución eficaz al fenómeno de la “okupación”?

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Dr. Héctor Simón Moreno

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 9 de noviembre de 2018

El pasado mes de junio se aprobó la Ley 5/2018, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas. Su aprobación responde al aumento del fenómeno de la ocupación ilegal de viviendas (en particular, las que se hacen con ánimo de lucro) y a la falta de eficacia de los procedimientos legales existentes para recuperar su posesión. Los datos demuestran, en efecto, que la “okupación” es un fenómeno que causa problemas en las comunidades de propietarios y que cuesta de resolver (vid. “Efectos de la crisis en las comunidades de propietarios”, Fundación Mutua de Propietarios y Cátedra UNESCO de Vivienda URV, 2017), y que el delito de usurpación (artículo 245 del Código Penal) es el que más aumentó entre 2008 y 2013 (un 168,3%). Además, la protección de la inviolabilidad del domicilio de los ocupantes implica que el propietario deba acudir a la vía judicial para recuperar la posesión de la vivienda, sea civil (el desahucio por precario o la tutela sumaria de la posesión), administrativa (el desahucio administrativo) o penal (sobre la base del delito de usurpación), pero la lentitud del procedimiento (puede demorarse hasta un año) y la aplicación del Derecho penal como último recurso han lastrado su eficacia.

La Ley introduce un proceso civil sumario con la finalidad de acelerar la recuperación de la posesión de la vivienda limitando la legitimación activa (a las personas físicas, las entidades sin ánimo de lucro y las entidades públicas) y el objeto (debe tratarse de una vivienda), y concediendo a los ocupantes (después del decreto de admisión de la demanda) cinco días para que aporten un título que justifique su posesión. En su ausencia, el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante.

A pesar de la necesidad de contar con este procedimiento específico, es discutible la exclusión de las personas jurídicas, como las entidades bancarias o sociedades inmobiliarias, si se tiene en cuenta que, según las estimaciones, el 80% de las viviendas ilegalmente ocupadas en España pertenecen a las primeras (¿merece su derecho de propiedad realmente una menor protección?), y se plantean dudas respecto al objeto (¿se incluirán también las segundas residencias y las viviendas vacías?) y al plazo de caducidad de la acción (parece que se podría ejercitar sin limitaciones temporales mientras se tenga derecho a la posesión de la vivienda). Finalmente, se afirma en la Ley que la “okupación” ni es título de acceso a la posesión de una vivienda ni encuentra amparo alguno en el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna. Por esta razón, a la Ley le es indiferente el motivo por el que se ocupa la vivienda (pobreza, estrategia alternativa de vivienda, delincuencia y fines sociales, conservacionistas o políticos), y de hecho es discutible que la “okupación” pueda fomentar el derecho a la vivienda cuando es considerada internacionalmente (vid. tabla ETHOS de FEANTSA) como una forma más de sinhogarismo. Pero debe recordarse, no obstante, la paradoja de la “okupación” (el Derecho civil sí posibilita que la posesión continuada de la vivienda pueda otorgar a su ocupante un título de propiedad, si bien el Derecho penal, por el contrario, puede considerar dicha posesión como un delito), así como cierta consideración de los derechos de los ocupantes sin título por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (2013) y el Tribunal Supremo (2017). Por lo tanto, el debate sobre los derechos que giran en torno a la “okupación”, desde luego, no finaliza con la Ley 5/2018, que parece que sí ha logrado (atendiendo a algunas experiencias recientes y a la espera de estadísticas oficiales) acelerar la recuperación de la posesión de la vivienda.

 

Los productos de movilización del capital inmobiliario a disposición de las personas mayores

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Dr. Héctor Simón Moreno

Artículo publicado en el Diari de Tarragona en junio de 2019

 

El progresivo envejecimiento de la población española pone en duda la sostenibilidad presente y futura de nuestro sistema de pensiones, por lo que las personas mayores (casi nueve millones de personas, un 19% del total de la población) pueden verse forzadas a recurrir a sistemas alternativos de financiación privada que les permitan obtener liquidez de su propiedad inmobiliaria (de hecho, el 90% son propietarias de una vivienda). Ejemplos son las rentas vitalicias, las hipotecas inversas o la propiedad temporal.

El contrato de renta vitalicia permite a la persona mayor transmitir la nuda propiedad de un inmueble a un tercero (ej. una compañía de seguros), que se obliga a abonarle una pensión periódica (ej. mensual o anual) hasta su fallecimiento. Esta opción permite a la persona mayor seguir poseyendo la vivienda (suele constituirse un derecho real de usufructo vitalicio a su favor) y desligarse del pago de algunos gastos asociados a su propiedad, como los gastos de comunidad o las reparaciones extraordinarias. El legislador introdujo beneficios fiscales (hasta una cuantía máxima) con la Ley 26/2014, lo que puede explicar los más de 17.000 asegurados que habían transformado algún activo patrimonial en rentas vitalicias a cierre de 2017 (ICEA). Con todo, esta modalidad de seguro de ahorro es la que cuenta con menos asegurados.

La segunda opción es la hipoteca inversa, regulada en la Ley 41/2007, y que permite a la persona de edad igual o superior a los 65 años hipotecar su vivienda habitual y percibir unas rentas (usualmente periódicas) hasta su fallecimiento, momento en el que dichas rentas serán exigibles a los herederos. A diferencia de la opción anterior, en la hipoteca inversa la persona mayor no se desprende de la propiedad de la vivienda, que sigue poseyendo hasta el momento de su fallecimiento. Esta modalidad tuvo cierto éxito en sus inicios, pero factores sociológicos (la voluntad de legar la vivienda a los descendientes, si bien es la única opción en la que la persona mayor no se desprende desde un inicio de su propiedad), económicos (la devaluación del precio de las viviendas y los costes de contratación) y jurídicos (la regulación es mejorable en algunos aspectos) han provocado que actualmente no sea un producto ofertado de forma general por las entidades de crédito (según los datos ofrecidos por el Centro de Información Estadística del Notariado, el número de hipotecas inversas constituidas desde 2015 no supera las 200).

Una alternativa menos conocida para las personas mayores es la propiedad temporal (regulada en Cataluña en Ley 19/2015). Así, la persona mayor podría transmitir la titularidad sucesiva de la vivienda a un tercero a cambio de un precio, pasando la persona mayor a ser su propietario temporal. El adquirente tendría la expectativa de convertirse en el propietario de la vivienda (en el sentido usual del término) al finalizar el plazo pactado. La persona mayor, a diferencia del contrato de renta vitalicia, mantendría sobre la vivienda todas las facultades inherentes al derecho de propiedad (ej. podría obtener recursos adicionales mediante su alquiler a terceros).

El uso de una u otra vía de financiación por las personas mayores dependerá en gran medida de sus circunstancias y preferencias personales (ej. necesidad de liquidez inmediata o paulatina en el tiempo, voluntad de seguir manteniendo la propiedad de la vivienda, etc.) y de los incentivos (en particular, fiscales) que ofrezca el legislador, pero el creciente interés por estos instrumentos nos lleva a plantearnos la siguiente cuestión, todavía sin abordar por los poderes públicos: ¿qué rol debería jugar la propiedad inmobiliaria -si es que debería jugar alguno- en la sostenibilidad del sistema público de pensiones en España?

 

 

La eficiencia energética de la vivienda: ¿un reto alcanzable?

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Dra. Milenka Villca Pozo

Artículo publicado en el Diari de Tarragona en 2018

La reducción del consumo de energía en los edificios es uno de los temas capitales para todos los estados europeos porque representa un sector con alto potencial de ahorro energético. El parque inmobiliario europeo consume aproximadamente el 40% de la energía y es responsable del 36% de las emisiones de efecto invernadero en la UE. Según los informes, España el sector de la edificación tiene un peso del 31,03% en el consumo de energía final y las emisiones de gases de efecto invernadero originada por los edificios han aumentado más de un 20% desde 1990.

Para atender a esta problemática, en el país se han establecido medidas legislativas aplicables al sector de edificios (Código Técnico de Edificación, 2007; Procedimiento básico para la certificación energética de los edificios, Real Decreto 235/2013; Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, RDL 7/2015) junto con otras iniciativas destinadas a la mejora energética de los edificios residenciales y viviendas unifamiliares. Entre estas iniciativas encontramos a los planes nacionales de ahorro y eficiencia energética de los edificios y los programas de rehabilitación edificatoria.

Mientras los planes de Ahorro y Eficiencia Energética diseñados para el periodo 2004-2012 estaban dirigidos a mejorar la intensidad energética de los edificios y fomentar el uso de energías renovables de acuerdo con la Directiva 2006/32/CE. Los planes del periodo 2014-2020 tienen como objetivo común cumplir con los compromisos de reducción de consumo y ahorro de energía fijados por la Directiva 2012/27/UE, el cual es lograr hasta 2020 un ahorro del 20% de energía y establecer un marco de actuación nacional para mejorar la eficiencia energética a largo plazo más allá de ese año. De los proyectos aprobados en estos planes, los Programas PAREER y PAREER-CRECE han tenido una notable acogida por los particulares. La actuación que más apoyo económico ha recibido es la envolvente térmica del edificio, con un 86% de la ayuda, seguida por la actuación de mejora de instalaciones térmicas y de iluminación (14%). Se prevé que las 1.010 solicitudes valoradas favorablemente en 2017 ayudarán a mejorar la eficiencia energética de 32.798 viviendas, 4.031 habitaciones en 28 hoteles y 3.082.310 m2 de superficie total acondicionada (ERESEE, 2017). Todavía no se cuenta con resultados definitivos que permitan valorar el impacto real de estos programas debido a que se encuentran en proceso de evaluación.

Los Programas de Fomento de la rehabilitación edificatoria y Fomento de la regeneración y renovación urbana, incorporados en el plan estatal de Vivienda 2013-2016, prorrogado hasta 2017, han complementado las acciones anteriores. A través de ambos Programas se ha impulsado la rehabilitación de las viviendas con adecuación a la eficiencia energética de la misma y con este fin se ha otorgado subvenciones y préstamos convenidos. El nuevo plan estatal de vivienda 2018-2021 da continuidad a estas ayudas, pero establece una nueva condición: que se trate de edificios residenciales y viviendas finalizadas antes de 1996.

El establecimiento de esta nueva condición encuentra su fundamento en el grave problema que supone la antigüedad de los edificios residenciales españoles. Nótese que de los más de 25 millones de viviendas que existen en el país, 6 millones tienen más de 50 años, el 58% de los edificios se ha construido sin ningún criterio de eficiencia, y el 90% son anteriores a la aplicación del Código Técnico de la Edificación (IDAE, 2015). El reto que seguirá suponiendo alcanzar la eficiencia energética de las viviendas, por lo tanto, es evidente y obviamente necesario para atenuar la dependencia energética, además de contribuir a la sostenibilidad de las viviendas y de reducir las emisiones de carbono.

 

Los impuestos en la adquisición de la vivienda

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Dra. Milenka Villca Pozo

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 8 de enero de 2018

De importante calado han sido las modificaciones fiscales que se han establecido para la compra de la vivienda desde 2012. Mientras a principios de ese año se introdujeron cambios que favorecen a los deudores hipotecarios sin recursos, mediante la concesión de exenciones en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) e Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), a mediados y finales de ese mismo año se incorporaron reformas que no supusieron un avance en la fiscalidad de la vivienda porque se subió el tipo de gravamen del Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA) del 4% al 10% y se suprimió el incentivo de la deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF para la adquisición de vivienda nueva realizada a partir de 2013 (este incentivo estuvo vigente desde 1978). En la adquisición de vivienda de segunda mano los cambios no han sido de este calado puesto que la mayoría de las Comunidades Autónomas han mantenido el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) con tipos de gravamen vigentes en ejercicios anteriores.

Hoy en día las diferencias de la tributación entre la adquisición de vivienda nueva y vivienda de segunda mano son mínimas. En Cataluña, por ejemplo, si se compra una vivienda nueva con financiación bancaria se pagará el IVA al 10% por la adquisición del bien, el AJD al 1,5% por la escritura notarial de la compraventa y al 1,5% del mismo por la escritura de constitución de préstamo hipotecario (además de los gastos de registro, notaría y gestoría). Ahora bien, si la vivienda adquirida es de segunda mano se pagará el ITP al 10% por la adquisición del bien, el AJD al 1,5% por la escritura notarial de compraventa y los demás gastos señalados anteriormente, pero ya no el 1,5% del AJD por la escritura de constitución de préstamo hipotecario; por tanto, la diferencia estriba solo en la exclusión del pago de éste último impuesto, se paga menos al comprar una vivienda de segunda mano porque se ahorra el gasto del 1,5 del AJD por la constitución del préstamo.

En términos económicos el pago del AJD por la escritura de constitución del préstamo hipotecario es relevante porque, a diferencia de lo que sucede con la escritura de compraventa donde se toma como base de cálculo del AJD el importe escriturado de compraventa, la base de cálculo del AJD de esta escritura no está constituida solo por el importe de la hipoteca, sino por la suma de todos los conceptos garantizados mediante el préstamo. Así, por ejemplo, en la compra de una vivienda nueva, si una entidad bancaria concede a X un préstamo con garantía hipotecaria estableciendo que la vivienda que se hipoteca responde de 48.081€ de principal, 6.936,08€ por intereses ordinarios, 22.261,52€ por intereses de demora y 8.492,30€ para costas y gastos; en la base imponible del AJD se sumará todas las cantidades garantizadas por la hipoteca: 48.081€+6.936,08€+22.261,52€+8.492,30€=85.770,90€, a este importe total se le aplicará el 1,5%=1.286,56€, esta es la cuota que se pagará por este tributo (Guía ITP, 2016).

Tal aspecto tiene su importancia particular en la adquisición de vivienda nueva, pues si el deudor hipotecario transcurrido unos años después de la compra realiza una novación hipotecaria (modificación de las condiciones financieras del préstamo hipotecario) deberá pagar nuevamente el AJD por la escritura en que se documente la novación del préstamo, a menos que la modificación verse sobre el tipo de interés o el plazo.

Con vistas a futuras modificaciones legislativas en esta materia es evidente la importancia de velar por el equilibrio entre la imposición exigida al contribuyente y la recaudación del Estado por los impuestos que afectan a la vivienda.

¿Nos benefician realmente los productos vinculados a la hipoteca?

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Dr. Héctor Simón Moreno

Artículo publicado en el Diari de Tarragona en enero de 2020

Es una práctica habitual en la comercialización de préstamos hipotecarios que la entidad prestamista o sus filiales aseguradoras ofrezcan al consumidor productos o servicios accesorios (ej. seguro de daños sobre el bien hipotecado, seguro de amortización, tarjetas o cuentas de crédito, planes de pensiones, etc.). Sin embargo, esta práctica presenta algunos aspectos problemáticos. Por ejemplo, el consumidor puede conseguir una rebaja en el tipo de interés por cada producto o servicio adquirido, pero su elevado coste puede acabar por encarecer el coste total del préstamo. Además, la jurisprudencia ha detectado algunas prácticas abusivas en la comercialización de seguros a consumidores, como la exigencia del pago de una prima única sin que el seguro pueda renovarse anualmente (lo que dificulta el cambio de proveedor) o la formalización de préstamos personales para financiar su coste (lo que implica un coste adicional).

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (marzo 2019) busca llenar el vacío legal anterior sobre estas prácticas prohibiendo las ventas vinculadas (el prestamista exige al consumidor la contratación del producto como condición necesaria para la concesión del préstamo) y aceptando de forma general las combinadas (el prestamista ofrece al consumidor la contratación del producto por separado), y obliga al prestamista a informar al consumidor sobre el producto vinculado con anterioridad a la formalización del préstamo hipotecario.

No obstante, la Ley admite las ventas vinculadas en varios supuestos: a) cuando el prestamista pueda demostrar ante la autoridad competente (ej. Banco de España) que los productos ofrecidos acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado; b) cuando se trata de una póliza de seguro (ej. de fallecimiento, enfermedad, invalidez o de daños del bien hipotecado), en cuyo caso el prestamista debe aceptar las pólizas que presente el prestatario de proveedores distintos, siempre que las condiciones sean equivalentes a las de su póliza; y c) cuando se trate de la apertura o el mantenimiento de una cuenta de pago o de ahorro, cuya contratación puede exigirse también al cónyuge del prestatario, pareja de hecho o pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco.

Por lo tanto, la nueva regulación tiene luces y sombras. Por un lado, la posibilidad de aportar pólizas de seguro alternativas y la provisión de información precontractual incrementa la protección del consumidor y le posibilita reducir el coste total del préstamo, aunque los notarios deberán comprobar que el prestamista cumple con estas obligaciones y que no se acaban imponiendo al consumidor productos que, sobre el papel, se le ofrecen de manera combinada. Por otro, sorprenden las excepciones a la prohibición general de ventas vinculadas (que pueden convertir lo prohibido en la norma), al tiempo que existen dudas sobre su interpretación: ¿cómo se va a acreditar la existencia de un “claro beneficio” para el consumidor?¿qué sucederá si el prestamista considera que las condiciones del seguro aportado de otro proveedor no son equivalentes?¿qué sentido tiene poder exigir la apertura de una cuenta de pago a los parientes del deudor cuando no sean deudores o fiadores? Tampoco se han tratado las malas prácticas apuntadas (ej. financiación de seguros con préstamos personales).

En definitiva, los productos vinculados a la hipoteca sí pueden beneficiar potencialmente al consumidor sin que ello implique un aumento sustancial del coste total del préstamo, pero habrá que estar atentos a cómo se implementa este nuevo marco normativo por las entidades prestamistas.

 

 

La hipoteca inversa y el estado del bienestar

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Dr. Héctor Simón Moreno

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 1 de diciembre de 2016

 

La finalidad de la hipoteca inversa -regulada en España desde 2007- es la transformación de la vivienda habitual en dinero mediante un préstamo o crédito hipotecario. Así, una persona de edad igual o superior a los 65 años o afectada de dependencia puede hipotecar su vivienda –sin perder la propiedad- y percibir unas rentas –usualmente periódicas- hasta su fallecimiento, momento en el que dichas rentas serán exigibles a los herederos. La comercialización de hipotecas inversas se ha visto resentida por la crisis económica, pero el interés por este producto puede resurgir en el actual contexto socio-económico: según las estimaciones, el Fondo de Reserva de la Seguridad Social se agotará a finales de 2017, lo que ha generado un clima de incertidumbre sobre la principal fuente de ingresos de los pensionistas.

Esta situación puede abocarles a la constitución de hipotecas inversas para complementar sus ingresos -–el 90% son propietarios de viviendas, la mayoría libre de cargas-. Ciertamente, la hipoteca inversa ayuda a reducir el riesgo de pobreza de este segmento de la población, pero estos beneficios no deben esconder sus peligros subyacentes. Primero, la subsistencia del préstamo o crédito hipotecario si los herederos deciden aceptar la herencia –volviendo a empezar de esta forma el ciclo de vida de la hipoteca- o, en el peor de los casos, la despatrimonalización del beneficiario de las rentas en perjuicio de sus herederos –si no desean hacer frente a la deuda pendiente-, lo que podría ir en contra de la solidaridad intergeneracional entre padres e hijos, es decir, de la voluntad de legar el patrimonio familiar a los hijos (cabe preguntarse, sin embargo, si dicha solidaridad sigue plenamente vigente atendiendo a la realidad social, por ejemplo a los nuevos modelos de familia). Segundo, los altos costes de contratación, principalmente el seguro de renta vitalicia diferida y el tipo de interés –que al acumularse al capital dispuesto cada vez que se devenga provoca un aumento rápido de la deuda-. Y tercero, la posible vinculación entre la propiedad inmueble y la exclusión de la percepción de ayudas y subsidios públicos, lo que implicaría que los ciudadanos deberían costear su propio bienestar. Este rol de la vivienda en propiedad se defiende por el discurso neoliberal del siglo XXI, en cuya virtud la riqueza inmobiliaria debe tratarse como un activode inversión que debe ser amortizado por el propietario en vida.

 En España no encontramos una estrategia global que defienda este rol de la vivienda en propiedad (¿no es, sin embargo, la propia regulación de la hipoteca inversa un indicativo de las pretensiones de los poderes públicos?), que sólo tiene lugar en supuestos específicos. Por ejemplo, la vivienda habitual se tiene en cuenta para el cálculo de la financiación que aporta el beneficiario cuando la prestación que reciba sea de atención residencial a través de la Red de Servicios Sociales Pública. Además, algunos pronunciamientos jurisprudenciales o bien han privado de prestaciones no contributivas a quienes ya percibían rentas provenientes de hipotecas inversas (¿es justo que las rentas –que constituyen un préstamo o crédito, recordemos- deban computar como si fueran ingresos del trabajo?), o bien las tienen en cuenta para calcular el montante de prestaciones compensatorias en caso de nulidad, separación o divorcio o para admitir o denegar la obligación recíproca de alimentos entre parientes cercanos. Habrá que estar atentos a las modificaciones legislativas venideras y al rol que desempeñan los mecanismos de financiación privada -como la hipoteca inversa- en el mantenimiento del Estado del Bienestar.

El project monitoring inmobiliario

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Dra. Maridalia Rodríguez

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 8 de septiembre de 2019

Tras la crisis inmobiliaria española de inicios del año 2008, las entidades financieras, promotores e inversores inmobiliarios han ido adoptando un compendio de medidas para asegurar el buen desarrollo de los proyectos inmobiliarios a los que aporten financiación. Dentro de estas medidas destaca el project monitoring, una herramienta que permite conocer de manera previa la viabilidad de los proyectos inmobiliarios, así como aplicar determinados controles en su desarrollo. Se trata de un contrato de servicios, generalmente tripartito, entre el cliente o promotor, la entidad bancaria o financiera y un consultor profesional independiente que se compromete a velar por el cumplimiento de las distintas fases del proceso de construcción conforme a lo establecido en el acuerdo.

La implementación de estos contratos se ampara en la necesidad de atender de manera eficiente los complejos y numerosos requerimientos administrativos para la construcción de un proyecto inmobiliario y, especialmente, cuando se trata de proyectos de vivienda. Los expertos que ofrecen los servicios de monitorización de la obra velarán por el cumplimiento de las regulaciones, los controles de seguridad, los valores financiados y el capital aportado, de manera que los desembolsos del capital del proyecto se hagan conforme a los avances de la obra y pueda garantizarse su terminación en el plazo previamente determinado.

Puede contratarse un project monitoring para el desarrollo de toda la obra o para determinadas fases, como lo son: la de pre-construcción, en la que se emiten evaluaciones técnicas, económicas y jurídicas sobre los riesgos del proyecto; la de construcción, en la que se monitoriza el desarrollo de la obra conforme a una determinada planificación; y la de entrega del proyecto, donde se brindan servicios de seguimiento de entrega y liquidación de la obra. En sentido general, se procura garantizar el destino de los fondos, evitando su desviación y poder asegurar a los inversores, financiadores o posibles compradores un plazo estimado máximo para la terminación de la obra.

Esta medida podría compararse con el fideicomiso inmobiliario, una institución sin presencia en el ordenamiento español, en la que una entidad especializada administra un determinado patrimonio para el desarrollo de una promoción inmobiliaria, que también puede contratarse para determinadas fases del proyecto. Podría entenderse que aun sin tratarse de lo mismo, pues en el project monitoring no se administra el capital destinado al desarrollo de la obra, sino que se limita a auditar su desarrollo conforme a los desembolsos previos, comparten el objetivo de asegurar el capital invertido o la financiación otorgada por vía e la monitorización del desarrollo del proyecto.

Entendemos la práctica del project monitoring como una respuesta alternativa a la forzosa ausencia (a falta de ley) de entidades fiduciarias que administren y monitoricen los fondos destinados al desarrollo de proyectos inmobiliarios en España. Además, aunque llegase a regularse la figura del fideicomiso en la legislación española, la existencia de los contratos de project monitoring se considerarían como un plus para la buena gestión fiduciaria debido a la cualificación profesional de quienes brindan actualmente estos servicios de monitorización. Podría calificarse de positiva la referida combinación para el mercado inmobiliario debido a la seguridad ofrecida a los actores inmobiliarios, impulsando un mercado colaborativo que ofrezca mejores ofertas y oportunidades de inversión.

 

 

Comprar o alquilar una vivienda. ¡Qué gran dilema!

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Dra. Maridalia Rodríguez

Publicado en el Diari de Tarragona el 11 de febrero de 2018

La vivienda es un derecho esencial para el desarrollo pleno del ser humano en sociedad. No obstante al tratarse de un bien costoso, se ha convertido en un derecho meramente formal, que los Estados no han logrado asegurar. Lo que ha dado lugar a que la mayoría de las personas procuren su efectividad de manera privada, por lo que optan por la compra de la vivienda aunque esto suponga un sobreendeudamiento familiar.

Se ha ido creando una cultura de preferencia de compra frente al alquiler, y la creencia de que las necesidades habitaciones se satisfacen únicamente con la propiedad absoluta y plena de las unidades de forma inmediata. Con esto no se pretende señalar que la opción de la compra inmediata sea una mala idea, sino que no es la única opción para hacer frente a las necesidades habitaciones y que deben sopesarse las situaciones económicas, sociales y laborales de quienes demandan la vivienda, diversificando el acceso a la misma.

En este sentido será preciso, además, resaltar que dentro de las principales razones por las que se tiende a descartar el alquilar es debido a que en la mayoría de los casos resulta, a los ojos de muchos, igual de costoso o más que el hacer frente a una cuota mensual de un préstamo hipotecario, por lo que se considera tirar el dinero, sin entrar en detalles de costos reales, además de resaltar sus limitaciones y las marcadas exigencias de los arrendadores a razón de las normativas que rigen la materia.

El mercado de alquiler debe considerarse para el desarrollo de un sistema de vivienda sostenible, integral y próspero, sobre todo cuando la sociedad se enfrenta a la imposibilidad de la adquisición de la vivienda en propiedad. Es por lo que fortalecer este mercado podría ampliar las opciones habitacionales para los hogares necesitados de vivienda. Por lo que se apela a un fortalecimiento de las normas de alquiler e incentivo a la inversión en este mercado.

Al respecto muchos se cuestionan, entonces, ¿cuál es la acción correcta a la hora de elegir entre comprar o alquilar una vivienda? Pero la verdad es que no se podría dar como correcta una u otra, sin antes evaluar la situación particular de quien escogen entre ambas opciones. Es por lo que el Estado debe asegurar que se proporcione un parque habitacional equilibrado que satisfaga ambos requerimientos; así como brindar subsidios e incentivos al alquiler destinados a los más necesitados.

Lo cierto es que no para todos resultará una buena elección comprar y de igual modo no para todos resultará una buena inversión rentar y más cuando se dispone de instrumentos jurídicos propios para la adquisición de una vivienda. Tal es el caso de la propiedad compartida y de la propiedad temporal, figuras intermedias entre la propiedad absoluta y el alquiler limitado, que ha introducido la Ley 19/2015 al Código Civil de Cataluña.

La primera permite el acceso a la propiedad de la vivienda de manera gradual, de forma que el comprador puede adquirir una proporción de la vivienda; actuado como propietario absoluto de su parte e inquilino del resto. La segunda permite el acceso a la vivienda por un determinado tiempo, pudiendo cederse la propiedad absoluta en un espacio de hasta noventa y nueve (99) años. Del mismo modo las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, SOCIMIS, podrían resultar estructuras capaces para el desarrollo de proyectos habitacionales económicos, si se configurasen con un objetivo de conseguir vivienda asequible.

De lo anterior se extrae que no puede existir una respuesta absoluta respecto a cuál es la mejor opción al momento de acceder a la vivienda, pues al disponer de una amplia gama de instrumentos y posibilidades, será mejor plantearse cuál de las opciones del mercado convienen más, en el momento de dicho planteamiento.