Los productos de movilización del capital inmobiliario a disposición de las personas mayores
Dr. Héctor Simón Moreno
Artículo publicado en el Diari de Tarragona en junio de 2019
El progresivo envejecimiento de la población española pone en duda la sostenibilidad presente y futura de nuestro sistema de pensiones, por lo que las personas mayores (casi nueve millones de personas, un 19% del total de la población) pueden verse forzadas a recurrir a sistemas alternativos de financiación privada que les permitan obtener liquidez de su propiedad inmobiliaria (de hecho, el 90% son propietarias de una vivienda). Ejemplos son las rentas vitalicias, las hipotecas inversas o la propiedad temporal.
El contrato de renta vitalicia permite a la persona mayor transmitir la nuda propiedad de un inmueble a un tercero (ej. una compañía de seguros), que se obliga a abonarle una pensión periódica (ej. mensual o anual) hasta su fallecimiento. Esta opción permite a la persona mayor seguir poseyendo la vivienda (suele constituirse un derecho real de usufructo vitalicio a su favor) y desligarse del pago de algunos gastos asociados a su propiedad, como los gastos de comunidad o las reparaciones extraordinarias. El legislador introdujo beneficios fiscales (hasta una cuantía máxima) con la Ley 26/2014, lo que puede explicar los más de 17.000 asegurados que habían transformado algún activo patrimonial en rentas vitalicias a cierre de 2017 (ICEA). Con todo, esta modalidad de seguro de ahorro es la que cuenta con menos asegurados.
La segunda opción es la hipoteca inversa, regulada en la Ley 41/2007, y que permite a la persona de edad igual o superior a los 65 años hipotecar su vivienda habitual y percibir unas rentas (usualmente periódicas) hasta su fallecimiento, momento en el que dichas rentas serán exigibles a los herederos. A diferencia de la opción anterior, en la hipoteca inversa la persona mayor no se desprende de la propiedad de la vivienda, que sigue poseyendo hasta el momento de su fallecimiento. Esta modalidad tuvo cierto éxito en sus inicios, pero factores sociológicos (la voluntad de legar la vivienda a los descendientes, si bien es la única opción en la que la persona mayor no se desprende desde un inicio de su propiedad), económicos (la devaluación del precio de las viviendas y los costes de contratación) y jurídicos (la regulación es mejorable en algunos aspectos) han provocado que actualmente no sea un producto ofertado de forma general por las entidades de crédito (según los datos ofrecidos por el Centro de Información Estadística del Notariado, el número de hipotecas inversas constituidas desde 2015 no supera las 200).
Una alternativa menos conocida para las personas mayores es la propiedad temporal (regulada en Cataluña en Ley 19/2015). Así, la persona mayor podría transmitir la titularidad sucesiva de la vivienda a un tercero a cambio de un precio, pasando la persona mayor a ser su propietario temporal. El adquirente tendría la expectativa de convertirse en el propietario de la vivienda (en el sentido usual del término) al finalizar el plazo pactado. La persona mayor, a diferencia del contrato de renta vitalicia, mantendría sobre la vivienda todas las facultades inherentes al derecho de propiedad (ej. podría obtener recursos adicionales mediante su alquiler a terceros).
El uso de una u otra vía de financiación por las personas mayores dependerá en gran medida de sus circunstancias y preferencias personales (ej. necesidad de liquidez inmediata o paulatina en el tiempo, voluntad de seguir manteniendo la propiedad de la vivienda, etc.) y de los incentivos (en particular, fiscales) que ofrezca el legislador, pero el creciente interés por estos instrumentos nos lleva a plantearnos la siguiente cuestión, todavía sin abordar por los poderes públicos: ¿qué rol debería jugar la propiedad inmobiliaria -si es que debería jugar alguno- en la sostenibilidad del sistema público de pensiones en España?
