El project monitoring inmobiliario
Dra. Maridalia Rodríguez
Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 8 de septiembre de 2019
Tras la crisis inmobiliaria española de inicios del año 2008, las entidades financieras, promotores e inversores inmobiliarios han ido adoptando un compendio de medidas para asegurar el buen desarrollo de los proyectos inmobiliarios a los que aporten financiación. Dentro de estas medidas destaca el project monitoring, una herramienta que permite conocer de manera previa la viabilidad de los proyectos inmobiliarios, así como aplicar determinados controles en su desarrollo. Se trata de un contrato de servicios, generalmente tripartito, entre el cliente o promotor, la entidad bancaria o financiera y un consultor profesional independiente que se compromete a velar por el cumplimiento de las distintas fases del proceso de construcción conforme a lo establecido en el acuerdo.
La implementación de estos contratos se ampara en la necesidad de atender de manera eficiente los complejos y numerosos requerimientos administrativos para la construcción de un proyecto inmobiliario y, especialmente, cuando se trata de proyectos de vivienda. Los expertos que ofrecen los servicios de monitorización de la obra velarán por el cumplimiento de las regulaciones, los controles de seguridad, los valores financiados y el capital aportado, de manera que los desembolsos del capital del proyecto se hagan conforme a los avances de la obra y pueda garantizarse su terminación en el plazo previamente determinado.
Puede contratarse un project monitoring para el desarrollo de toda la obra o para determinadas fases, como lo son: la de pre-construcción, en la que se emiten evaluaciones técnicas, económicas y jurídicas sobre los riesgos del proyecto; la de construcción, en la que se monitoriza el desarrollo de la obra conforme a una determinada planificación; y la de entrega del proyecto, donde se brindan servicios de seguimiento de entrega y liquidación de la obra. En sentido general, se procura garantizar el destino de los fondos, evitando su desviación y poder asegurar a los inversores, financiadores o posibles compradores un plazo estimado máximo para la terminación de la obra.
Esta medida podría compararse con el fideicomiso inmobiliario, una institución sin presencia en el ordenamiento español, en la que una entidad especializada administra un determinado patrimonio para el desarrollo de una promoción inmobiliaria, que también puede contratarse para determinadas fases del proyecto. Podría entenderse que aun sin tratarse de lo mismo, pues en el project monitoring no se administra el capital destinado al desarrollo de la obra, sino que se limita a auditar su desarrollo conforme a los desembolsos previos, comparten el objetivo de asegurar el capital invertido o la financiación otorgada por vía e la monitorización del desarrollo del proyecto.
Entendemos la práctica del project monitoring como una respuesta alternativa a la forzosa ausencia (a falta de ley) de entidades fiduciarias que administren y monitoricen los fondos destinados al desarrollo de proyectos inmobiliarios en España. Además, aunque llegase a regularse la figura del fideicomiso en la legislación española, la existencia de los contratos de project monitoring se considerarían como un plus para la buena gestión fiduciaria debido a la cualificación profesional de quienes brindan actualmente estos servicios de monitorización. Podría calificarse de positiva la referida combinación para el mercado inmobiliario debido a la seguridad ofrecida a los actores inmobiliarios, impulsando un mercado colaborativo que ofrezca mejores ofertas y oportunidades de inversión.
