El mercado del alquiler y sus vicisitudes históricas en la Antigüedad
Carmen Gómez Buendia
Publicado en Diari de Tarragona, 15 de marzo de 2020
La pasada semana, el ministro Ábalos anunciaba la inminente publicación del índice de referencia del precio del alquiler y que antes del verano llegará el control de precios. Esta noticia ha generado reacciones dispares que van del entusiasmo al escepticismo, hasta el rechazo más absoluto. No es objeto de esta breve contribución, disertar sobre sobre las bondades o peligros de estas medidas, sino de reflexionar, sobre la problemática concreta que pretenden atajar: la especulación en el mercado del alquiler, que no es un fenómeno actual, sino que la historia nos demuestra que viene de lejos.
En primer lugar, debemos partir de una precisión terminológica. La inversión inmobiliaria puede ser vista desde dos perspectivas: como una inversión de capital o como una inversión productiva, es decir, susceptible de generar ingresos. Este matiz, ya era conocido en Antigüedad, como confirma Cicerón cuando dice que no informó a Ático sobre una propiedad en Lanuvium ya que no era una inversión productiva. En la Roma tardo-republicana, las inversiones en propiedades urbanas atraían a un amplio espectro de la aristocracia. A finales de la República, la ciudad de Roma superaba el millón de habitantes; según Vitrubio, los altos edificios (insulae) eran la respuesta lógica al aumento de la población en Roma, donde el espacio para la construcción era limitado y los alquileres altos. Mientras la demanda de vivienda excedió la oferta, las insulae representaban la inversión más atractiva disponible. Estos edificios eran administrados directamente por su propietario a través de un representante o mediante un intermediario. En este último caso, el intermediario subarrendaba a su vez, los diferentes espacios, para obtener beneficios. Los inquilinos de clase alta alquilaban las plantas bajas de las insulae, generalmente los contratos eran anuales y las rentas altas. Los pisos superiores eran ocupados por las clases más bajas que vivían en diminutos apartamentos o habitaciones individuales que eran, en general, pagados diariamente, este era el caso de la mayoría de la población. Hubo mucha especulación entorno a la propiedad urbana, subiendo el precio de las rentas en edificios de apartamentos que fueron alquilados y subarrendados. Un célebre ejemplo es Craso, general romano conocido como el hombre más rico de Roma, riqueza que consiguió, según Plutarco, “gracias al fuego y la guerra, haciendo de las calamidades públicas su mayor fuente de ingresos”. Plutarco explica que Craso observó los frecuentes incendios y colapsos que se producían en Roma como resultado del hacinamiento. En consecuencia, decidió comprar quinientos esclavos arquitectos y constructores; posteriormente procedió a comprar, a bajo precio, edificios que estaban en llamas o adyacentes, a sus confusos y asustados propietarios. Después de adquirir muchas propiedades de este modo, las reconstruyó, y a menudo las alquiló a sus dueños originales o nuevos inquilinos.
A pesar de las quejas sobre los elevados precios de los alquileres, el mercado operaba sin regulación alguna, las subvenciones únicamente se daban en casos de graves catástrofes, el control de precios de los alquileres era desconocido y la remisión de rentas únicamente se producía en circunstancias revolucionarias. Por el contrario, respecto al precio de alimentos como el trigo, sí se estableció un control de precios máximos. La justificación la podemos encontrar en que en que la vivienda no era considerada un elemento esencial para vivir. Sobre esta cuestión podemos citar al jurista Gayo: “el verbo «vivir» creen algunos que alude a la alimentación, pero Ofilio…, dice que comprende el vestido y mantas, pues nadie puede vivir sin ellos”. En la actualidad, nadie puede dudar que el derecho a la vivienda es un derecho fundamental.
