Què són les tinences intermèdies?
La propietat compartida (PC) i la propietat temporal (PT) són dues noves formes de tinença de béns immobles (ex. habitatge) i béns mobles identificables (ex. cotxe) regulades als arts. 556-1 a 556-12 (PC) i 547-1 a 547-10 (PT) del Codi Civil de Catalunya (CCC). Donades les seves característiques, se situen entre la propietat absoluta (és a dir, la propietat “tradicional”) i l’arrendament o lloguer (regulat actualment a la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994). És principalment per això que es denominen tinences intermèdies. Tècnicament venen configurades com una altra forma de propietat, una propietat a termini, (PT) o de comunitat, amb una concurrència de titularitats, doncs (PC).
La propietat compartida consisteix essencialment en una adquisició progressiva del domini de l’habitatge, de manera que l’adquirent ho és inicialment d’una part de l’habitatge (per exemple, un 25%, un 5% amb recursos propis i un 20% mitjançant finançament extern) i per la resta (75%) paga una renda al venedor; aquests percentatges són lliurement pactables entre les parts. El comprador es considera propietari amb caràcter general de l’habitatge des del primer moment, participant en les reunions de la comunitat de propietaris, adaptant l’immoble a les seves necessitats (sense poder, és clar, alterar la seva substància), usant i gaudint en exclusiva i po- dent disposar de la part del mateix que ja té, tant entre vius com mortis causa. També té el dret a anar adquirint successius percentatges de propietat de l’immoble (de 10% en 10%, com a mínim, si no es pacta el contrari), bé seguint un pla pactat (amb el venedor i / o amb l’entitat finançadora) o bé deixant les condicions de l’exercici del seu dret més amples, fins a un màxim de 99 anys (art. 556-4 CCC). A canvi, paga totes les despeses, excepte les extraordinàries. El venedor, per la seva banda, es limita a cobrar la renda i té una acció per evitar l’empitjorament substancial de l’immoble.
La propietat temporal permet adquirir un immoble per un nombre d’anys determinat (entre 10 i 99 anys per a immobles i entre 1 i 99 anys per als mobles identificables), és a dir, pel temps que realment ho necessiti el comprador. Durant aquest temps, l’adquirent és propietari amb caràcter general, incloent el seu ús i gaudi en exclusiva i la seva possibilitat d’alienació sense límits tant entre vius com mortis causa. El venedor té el dret a recuperar l’immoble gratuïtament un cop expirat el termini, a alienar aquesta expectativa de recuperació (que val més com més temps passa) i a ser compensat en cas de deteriorament negligent o dolós de l’immoble. La propietat temporal és una forma de tinença essencialment antiespeculativa, atès que val menys cada dia que passa.
Per a més informació sobre la propietat compartida i la temporal, veure les referències bibliogràfiques més avall.
També podeu veure una ràpida explicació al següent vídeo i en el que ve a continuació.
On i des de quan existeixen?
La PC i la PT només existeixen per a tots el béns immobles i béns mobles identificables situats a Catalunya (arts. 10.1 i 16 Codi Civil espanyol, CC).
Van ser aprovades pel Parlament de Catalunya en la seva sessió de 23 de juliol de 2015.
Es van publicar al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) del dimarts 4 d’agost de 2015. El text es pot trobar aquí. La llei entra en vigor el 24 d’agost de 2015.
Si bé la PT va ser recorreguda pel Govern d’Espanya davant el Tribunal Constitucional i aquest la va suspendre per un temps, per Interlocutòria 4-10-2016, va aixerca-ne la suspensió. Finalment, per Sentència del Tribunal Constitucional 6-7-2017, aquest declara constitucional a la propietat temporal, especialment per la seva utilitat en afavorir a més persones poder ser propietàries de l’habitatge.
Per tant, tant la propietat compartida com la propietat temporal estan plenament vigents a Catalunya.
Per què són interessants?
Ho són perquè, sense deixar de ser uns tipus de propietat, permeten l’accés als béns immobles i béns mobles identificables -per tant, béns amb un cert valor- sense incórrer en sobreendeutament, donat que la PC permet adquirir el bé de mica en mica i la PT fer-ho per un número d’anys (de 10 a 99). A més, ambdues es poden combinar.
La PC i la PT comporten el canvi més rellevant en el nostre sistema de propietat civil des de Napoleó. Han nascut per a poder contribuir a solucionar el problema de l’accés a l’habitatge d’una manera estructural. Per això s’han incorporat des del Dret Civil a l’ordenament català al Codi Civil de Catalunya.
Volen, en definitiva, democratitzar el sistema de propietat, fer-lo més accessible a tothom, evitant el sobreendeutament però sense renunciar a la autonomia i a l’estabilitat.
Com em poden ajudar a accedir a un habitatge?
Les TI estan concebudes per a facilitar l’accés a un habitatge estable especialment a les famílies amb ingressos mitjos-mitjos-baixos. D’acord amb el CIS 2015, el 70% de les llars espanyoles ingressen menys de 1,800€ després d’impostos, que són precisament les més afectades per la crisi de 2007.
Moltes famílies no poden (ni previsiblement podran arrel dels canvis legislatius com la Llei catalana 20/2014 o la Directiva 2014/17/UE) accedir a un habitatge en propietat però tampoc veuen en lloguer una forma de tinença desitjable. De fet, el 2013, el 79,8% de les famílies que viuen de lloguer ho fan forçosament i la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans per Llei 4/2013 va situar al llogater en una situació de menys garanties i estabilitat. En un context d’estat del benestar feble, és raonable que les famílies desitgin tenir un habitatge propi i estable, però sense incórrer en sobreendeutament, un dels motius dels 45.000 desnonaments/any tant de propietaris sobreendeutats com de llogaters (pràcticament al 50%).
A partir de l’entrada en vigor de la llei, doncs, les famílies podran adquirir habitatges progressivament, pel número d’anys que el necessitin o combinant les dues.
En què ha contribuït la Càtedra d’Habitatge i com em pot ajudar?
La recerca dels investigadors de la Càtedra va poder permetre la concepció de la PC i de la PT l’any 2010, encara que les investigacions més remotes i bàsiques es remunten a l’any 2000. En el procés de cinc anys d’elaboració d’aquestes figures, els investigadors la Càtedra ha acompanyat la introducció d’aquestes tinences intermèdies a l’ordenament jurídic català. El Grup de Recerca en Habitatge va gaudir del suport del Govern de Catalunya des de bon començament. Més endavant, els anys 2012 i 2013, el Ministeri d’Economia i Competitivitat va finançar la recerca amb la finalitat d’extendre les TI a la resta de l’Estat (Projecte DER2012-31409).
En una primera fase, es va fer l’anàlisi estructural del problema de l’accés a l’habitatge: donar una solució entre la propietat -que ha dut a moltes famílies al sobreendeutament i ulteriorment al desnonament- i el lloguer -massa inestable i no prou assequible. Per això, la solució no podia venir ni amb actuacions conjunturals o puntuals ni a través de les regles “tradicionals” d’accés a l’habitatge. S’havia de superar la dicotomia propietat-lloguer, encara que això comportés un dels canvis més importants en el nostre sistema de propietat des de l’època de Napoleó.
En una segona fase ens vam adonar que en lloc de construir les tinences intermèdies a partir de figures ja existents (com l’usdefruit, el cens emfitèutic o el dret de superfície), primer havíem d’aclarir quin eren els objectius a aconseguir i després posar les regles per a arribar-hi. I els objectius van ser crear una forma d’accés a l’habitatge que fos flexible i assequible (com el lloguer en un mercat sanejat) i estable (com la propietat). És a dir, gaudir de l’estabilitat de la propietat, participant de la flexibilitat del lloguer i evitant el sobreendeutament familiar.
D’aquí, els investigadors de Càtedra es van fixar en models comparats existents. Un d’ells, el leasehold anglès, està servint des dels anys 80 a Anglaterra com a tinença intermèdia en una forma “modernitzada”: la shared ownership. Un cop estudiada, vam veure que la major assequibilitat s’aconsegueix a través del fraccionament del domini però sense perdre facultats dominicals (disposició, gravamen ús i gaudi, bàsicament), el que no estava permès al Dret Civil Català (ni tampoc al Codi Civil Espanyol) i, existint-hi figures que s’hi poguessin aproximar (alguns drets reals limitats), no han funcionat mai com a alternatives a la propietat o al lloguer en l’accés a l’habitatge.
I aquest fraccionament venia per dues vies: que el leasehold és una propietat absoluta per limitada en el temps i la shared ownerhsip permet una adquisició progressiva de l’habitatge, encara que a Anglaterra es robes fusionades per a les polítiques d’habitatge. Per a poder-les introduir al Dret Civil de Catalunya calien, doncs, dues institucions: una que permetés l’adquisició de l’habitatge només per un número d’anys -la que ha esta la propietat temporal- i una altra que permetés l’adquisició progressiva -la que ha esta la propietat compartida. Però ambdues havien de ser combinables, como ho són d’acord amb l’art. 556-2 CCC.
Després de presentar una proposta de normativa, amb el suport de la Secretaria d’Habitatge, el 12 de juliol de 2012, els treballs van continuar a la Subcomissió de Drets Reals de la Comissió de Codificació de Catalunya amb la participació d’un representant de la Secretaria d’Habitatge i d’un altre de l’ara Càtedra d’Habitatge URV, que, després de 6 mesos, va adaptar el text per a poder-lo introduir amb garanties al Codi Civil de Catalunya, generalitzant els seu ús més enllà de l’accés a l’habitatge, entregant al ple el text de 17-12-2012. En aquest temps, la Càtedra ha anat duent a terme diverses tasques de divulgació de les TI tant a nivell nacional com internacional. Des de llavors, la proposta va seguir els tràmits habituals de tot projecte de llei, fins que es van aprovar al Parlament de Catalunya en sessió de 23-7-2015.
La Càtedra d’Habitatge, doncs, en la seva missió fundacional de la transferència de coneixements, ha portat la seva recerca, seguint els tràmits establerts, fins a convertir-la en llei, doncs entén que és la millor manera de servir a la societat, com a part d’una Universitat Pública, la Universitat Rovira i Virgili.
La Càtedra té la vocació de monitoritzar la marxa de les tinences intermèdies i, segons el resultats, promoure la seva extensió a d’altres territoris tant d’Espanya com de la resta d’Europa.
Repositori de fonts i més informació sobre les tinences intermèdies
A continuació, es poden descarregar en PDF alguns documents que poden ajudar a comprendre la naturalesa, funcions i rol de les tinences intermèdies en l’accés a l’habitatge, tenint en compte que tots s’han publicat abans de l’aprovació de la llei el 23 de juliol de 2015. També es troben referenciats dos llibres que desenvolupen amb més profunditat alguns aspectes de les figures.
Les opinions de la Càtedra d’Habitatge ni de la URV han de coincidir necessàriament amb l’expressada pels autors dels treballs.
Treballs divulgatius i estudis
S. Nasarre Aznar y C. Ferrándiz, “Métodos alternativos de acceso a la vivienda en derecho privado”, Iuris, núm. 158, marzo 2011, pp. 36 a 42 y 80 a 82, 2011.
S. Nasarre Aznar y MJ. Soler Tarradellas, “Otras formas de acceso a la vivienda. Las tenencias intermedias: antecedentes, concepto y cálculo del esfuerzo familiar”, Apunts d’Habitatge, Observatori Local de l’Habitatge, Diputació de Barcelona, núm. 4, 3er trimestre 2013, pp. 18 a 29.
Celobert-Consell Nacional de la Joventut de Catalunya, Models alternatius d’accés i tinença de l’habitatge, 2014.
Treballs científics
S. Nasarre Aznar, “Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l’accés a l’habitatge”, Articles d’opinió, Observatori Local de l’Habitatge, Diputació de Barcelona, juny 2012, pp. 1 a 19.
J.A. Pérez Rivarés, La «propiedad temporal» o leasehold, posible fórmula para facilitar la inversión privada en inmuebles ocupados por la Administración, “La Ley”, 25-9-2012.
E. Cabré Romans, Avaluació de les polítiques de promoció pública d’habitatge protegit segons règim de tinença al municipi de Barcelona, 2007-2012, treball final de màster, juliol 2013.
S. Nasarre Aznar y H. Simón Moreno, “Fraccionando el dominio: las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda”, RCDI, núm. 739, 2013, pp. 3063 a 3122.
S. Nasarre Aznar, “A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain”, Contemporary Housing Issues in a Globalized World, Padraic Kenna (Ed.), Ashgate Publishing, 2014, pp. 37-72.
E. Cerrato Guri, Aspectos procesales de la propiedad temporal y de la propiedad compartida de la vivienda habitual, “InDret”, abril, 2015.
R.M. García Teruel, N. Lambea Llop i E. Molina Roig, “The new intermediate tenures in Catalonia to facilitate access to housing”, en Revue de Droit Bancaire et Financière, Lexis Nexis. núm. 2/2015, pàgs. 115-118.
(2017) “Shared ownership and temporal ownership in Catalan law”, International Journal of Law in the Built Environment, Vol. 9 Issue: 1, pp.63-78, https://doi.org/10.1108/IJLBE-09-2016-0015.
Llibres
S. Nasarre Aznar (dir.), La propiedad compartida y la propiedad temporal, Valencia, Ed. Tirant lo Blanc, ISBN: 9788491430520.
S. Nasarre Aznar (dir.), “El acceso a la vivienda en un contexto de crisis”, Madrid, Ed. Edisofer, 2011. ISBN: 978-84-96261-99-0.
S. Nasarre Aznar (dir.), “Bienes en común”, Ed. Tirant lo Blanc, Valencia, 2015, ISBN: 978-84-9086-364-0.
Les TI a la premsa
Podeu consultat a l’hemeroteca de la Càtedra.
També us pot ajudar el següent vídeo divulgatiu format TEDx.
