Tinences intermèdies

En relació a la pròpiament anomenada “propietat compartida” es tracta de la “transmissió del domini d’una part de l’habitatge” i la retenció de la resta per part del venedor, amb la possibilitat per part del comprador de poder anar “escalant” progressivament fins a l’adquisició total de l’habitatge. El venedor pot ser o no una entitat pública, la qual cosa flexibilitza encara més la figura, possibilitant el desenvolupament d’un mercat tant públic com privat d’habitatges en propietat compartida.

Tal i com indica el Dr. Nasarre “la propiedad compartida consiste en el acceso por parte de un nuevo propietario a una parte del inmueble que ya es propiedad de otro propietario original, coexistiendo ambos” (veure NASARRE, Sergio, Las tenencias intermedias: combinando asequibilidad, flexibilidad y estabilidad en el acceso a la vivienda.  http://www.diba.cat/web/hua/documents-material-de-treball)

Les característiques principals d’aquesta figura són:

• Qui necessita l’habitatge és propietari des del començament, la qual cosa diferencia aquesta figura d’altres possibilitats com el lloguer amb opció de compra o el dret de superfície (on s’és superficiari no propietari).
• Té totes les facultats dominicals: les d’ús i gaudi sobre la totalitat de l’immoble i en exclusiva (no pot ser destorbat pel propietari original) i les de disposició (intervivos i mortis causa) i gravamen sobre la quota que té en propietat. El domini queda acreditat pel dret que té el nou propietari a assistir de ple dret a les Juntes de Propietaris.
• Quant al gravamen, aquest pot consistir en la hipoteca, que seria la manera de finançar la progressiva adquisició de l’immoble, sense que això impliqui un sobreendeutament familiar.
• En adaptar-se aquesta figura per poder utilitzar-se com a habitatge social, la disposició pot quedar limitada en favor d’aquelles persones que compleixin els requisits per optar a un habitatge d’aquestes característiques (acreditar uns ingressos mínims i màxims, per exemple). També es podrà limitar l’ús (ex. només per a habitatge habitual) i el gaudi (ex. no es podrà donar en lloguer o en usdefruit).
• Té el dret i en el seu cas, si així s’ha pactat, el deure d’anar adquirint progressivament més quota de participació en el domini de l’habitatge. En habitatge social, a l’esquema que s’ofereixi es podrà també “escalar cap avall”, és a dir, podrà anar desfent-se de quota sobre l’habitatge segons les seves possibilitats i necessitats econòmiques.

Si bé la figura està concebuda per atorgar al necessitat d’habitatge totes les facultats dominicals necessàries perquè se senti i sigui propietari de l’immoble des del començament, aquesta ha de tenir certs límits que protegeixin al propietari original (promotor públic o privat), i indirectament, a l’entitat finançadora, de les seves possibles actuacions negligents que puguin provocar una disminució del valor de l’immoble. Així, l’adquirent (propietari compartit) no podrà alterar la substància de l’immoble i  l’haurà d’utilitzar amb la finalitat pactada (ex. habitatge habitual en cas d’habitatge social), així com tampoc podrà alterar els seus elements estructurals. A més d’això, la contrapartida de l’ús total de l’immoble és encarregar-se d’aquelles despeses i tributs relacionats amb aquest.

En relació al propietari original (ex. promotor), també podrà disposar inter vivos i mortis causa de la part del bé de la qual encara sigui propietari i tindrà diverses facultats per verificar que l’immoble no es depreciï per culpa del nou propietari. Tant si aliena la seva part el propietari original com si ho fa el nou, l’altre tindrà drets de tanteig i retracte legals.