¿QUÉ SON LAS TENENCIAS INTERMEDIAS?
La propiedad compartida (PC) y la propiedad temporal (PT) son dos nuevas formas de tenencia de bienes inmuebles (ej. vivienda) y bienes muebles identificables (ej. coche) reguladas en los arts. 556-1 a 556-12 (PC) y 547-1 a 547-10 (PT) del Código Civil de Cataluña (CCC). Por sus características, se sitúan entre la propiedad absoluta (es decir, la propiedad «tradicional») y el arrendamiento o alquiler (regulado actualmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994). Es principalmente por eso que se denominan tenencias intermedias. Técnicamente están configuradas como otra forma de propiedad, una propiedad a plazo (PT) o de comunidad con una concurrencia de titularidades (PC).
La propiedad compartida consiste esencialmente en una adquisición progresiva del dominio de la vivienda, de manera que el adquirente lo es inicialmente de una parte de la vivienda (por ejemplo, un 25%, un 5% con recursos propios y un 20 % mediante financiación externa) y por el resto (75%) paga una renta al vendedor; estos porcentajes se pueden pactar libremente entre las partes. El comprador se considera propietario con carácter general de la vivienda desde el primer momento, participando en las reuniones de la comunidad de propietarios, adaptando el inmueble a sus necesidades (sin poder alterar su sustancia), usando y disfrutando en exclusiva y pudiendo disponer de la parte del mismo que ya tiene, tanto inter vivos como mortis causa. También tiene el derecho a ir adquiriendo porcentajes sucesivos de propiedad del inmueble (de 10% en 10%, como mínimo, si no se pacta lo contrario), bien siguiendo un plan pactado (con el vendedor y/o con la entidad financiera) o bien dejando las condiciones del ejercicio de su derecho más amplias, hasta un máximo de 99 años (art. 556-4 CCC). A cambio, paga todos los gastos, excepto las extraordinarios. El vendedor, por su parte, se limita a cobrar la renta y tiene una acción para evitar el empeoramiento sustancial del inmueble.
La propiedad temporal permite adquirir un inmueble por un número de años determinado (entre 10 y 99 años para inmuebles y entre 1 y 99 años para los muebles identificables), es decir, por el tiempo que realmente lo necesite el comprador. Durante este tiempo, el adquirente es propietario con carácter general, incluyendo su uso y disfrute en exclusiva y la posibilidad de enajenación sin límites tanto inter vivos como mortis causa. El vendedor tiene el derecho a recuperar el inmueble gratuitamente una vez llegado el plazo, a enajenar esta expectativa de recuperación (que vale más cuanto más tiempo pasa) y a ser compensado en caso de deterioro negligente o doloso del inmueble. La propiedad temporal es una forma de tenencia esencialmente antiespeculativa, dado que vale menos cada día que pasa.
Para más información sobre la propiedad compartida y la temporal, véase las referencias bibliográficas más abajo.
También podéis ver una explicación rápida en el siguiente vídeo y en el que se incluye a continuación.
¿DÓNDE Y DESDE CUANDO EXISTEN?
La PC y la PT sólo existen para todos los bienes inmuebles y bienes muebles identificables situados en Cataluña (arts. 10.1 y 16 Código Civil español, CC).
Fueron aprobadas por el Parlamento de Cataluña en su sesión de 23 de julio de 2015.
Se publicaron en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) del martes 4 de agosto de 2015. El texto se puede encontrar aquí. La ley entró en vigor el 24 de agosto de 2015.
La PT fue recurrida en inconstitucionalidad por el Gobierno de España, pero por Auto TC 4-10-2016 se levantó la suspensión de la eficacia de la norma, de manera que vuelve a estar vigente desde entonces. Finalmente, por STC 6-7-2017, este declara constitucional a la propiedad temporal, especialmente por su utilidad en favorecer a más personas poder ser propietarias de su vivienda.
Por lo tanto, tanto la propiedad compartida como la propiedad temporal están plenamente vigentes en Cataluña.
¿PORQUÉ SON INTERESANTES?
Lo son porque, sin dejar de ser unas formas de propiedad, permiten el acceso a los bienes inmuebles y bienes muebles identificables -por tanto, bienes con cierto valor- sin incurrir en un sobreendeudamiento, dado que la PC permite adquirir el bien poco a poco y la PT por un número de años (de 10 a 99). Además, ambas se pueden combinar.
La PC y la PT implican el cambio más relevante en nuestro sistema de propiedad civil desde Napoleón. Han nacido para contribuir a solucionar el problema del acceso a la vivienda de una manera estructural. Para ello, se han incorporado desde el Derecho Civil en el ordenamiento jurídico catalán en el Código Civil de Cataluña.
Quieren, en definitiva, democratizar el sistema de propiedad, hacerlo más accesible, evitando el sobreendeudamiento pero sin renunciar a la autonomía y la estabilidad.
¿CÓMO ME PUEDEN AYUDAR A ACCEDER A UNA VIVIENDA?
Las TI están pensadas para facilitar el acceso a una vivienda estable especialmente a las familias con ingresos medios-medios-bajos. De acuerdo con el CIS 2015, el 70% de los hogares españoles ingresan menos de € 1,800 después de aplicarse los impuestos, de manera que son precisamente los más afectados por la crisis de 2007.
Muchas familias no pueden (ni previsiblemente podrán a raíz de los cambios legislativos como la Ley catalana 20/2014 o la Directiva 2014/17/UE) acceder a una vivienda en propiedad, pero tampoco ven en el alquiler una forma de tenencia deseable. De hecho, en 2013, el 79,8% de las familias que vivían de alquiler lo hacían forzosamente y la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos a través de la Ley 4/2013 situó al inquilino en una situación con menos garantías y estabilidad. En un contexto de estado del bienestar débil, es razonable que las familias deseen tener una vivienda propia y estable, pero sin sobreendeudarse, pues es uno de los motivos de los 45.000 desahucios/año tanto de propietarios sobreendeudados como de inquilinos (prácticamente el 50%).
A partir de la entrada en vigor de la ley pues, las familias pueden adquirir viviendas progresivamente, por el número de años que la necesiten o combinando ambas.
¿EN QUÉ HA CONTRIBUIDO LA CÁTEDRA DE VIVIENDA Y COMO ME PUEDE AYUDAR?
La investigación de la Cátedra permitió la conceptualización de la propiedad compartida y la propiedad temporal en el año 2010, a pesar de que las primeras investigaciones se remontan al año 2000. Los investigadores de la Cátedra han acompañado la introducción de las tenencias intermedias en el ordenamiento jurídico catalán durante un proceso de cinco años de elaboración de estas figuras. El Grupo de Investigación en vivienda tuvo el apoyo del Gobierno de Cataluña desde buen comienzo. Los años 2012 y 2013 el Gobierno de España financió la investigación para posibilitar la extensión de las TI al resto del Estado (Proyecto DER2012-31409).
En una primera fase, se llevó a cabo un análisis estructural del problema del acceso a la vivienda: dar una solución habitacional intermedia entre la propiedad –que ha comportado el sobreendeudamiento familiar a muchas familias y a su posterior desahucio–, y el alquiler –demasiado inestable e inasequible–. Por este motivo, la solución no podían ser medidas coyunturales o puntuales, ni con las reglas “tradicionales” de acceso a la vivienda. Se debía superar la dicotomía propiedad-alquiler, a pesar de que esto comportara uno de los cambios más importantes en nuestro sistema de propiedad desde la época de Napoleón.
En una segunda fase, nos dimos cuenta que en lugar de construir las tenencias intermedias a partir de figuras ya existentes (como el usufructo, el censo enfitéutico o el derecho de superficie), debíamos esclarecer, en primer lugar, cuáles eran los objetivos a alcanzar y, después, poner las reglas para llegar a ellos. Y los objetivos fueron la creación de una forma de acceso a la vivienda que fuera flexible y asequible (como el alquiler en un mercado saneado) y estable (como la propiedad). Es decir, disfrutar de la estabilidad de la propiedad, participando de la flexibilidad del alquiler y evitando el sobreendeudamiento familiar.
En este punto, los investigadores de la Cátedra se fijaron en modelos comparados existentes. Uno de ellos, el leasehold inglés, está en funcionamiento desde los años 80 en Inglaterra como tenencia intermedia “modernizada”: la shared ownership. Una vez estudiada, vimos que la mayor asequibilidad se consigue a través del fraccionamiento del dominio pero sin perder facultades dominicales (disposición, gravamen, uso y disfrute, básicamente), lo que no estaba permitido en el Derecho civil catalán (ni tampoco en el Código civil español) y, existiendo figuras que se aproximaban (algunos derechos reales limitados), nunca han funcionado como alternativas a la propiedad y al alquiler en el acceso a la vivienda.
Y este fraccionamiento se podía llevar a cabo, a nivel comparado, por dos vías: con una propiedad absoluta limitada en el tiempo (leasehold) y con la posibilidad de adquirir progresivamente la vivienda (shared ownership), a pesar de que en Inglaterra ambas figuras se combinan en las políticas de vivienda. Para poderlas introducir en el Derecho civil de Cataluña hacían falta, así, dos instituciones: una que permitiese la adquisición de la vivienda solo por un número de años –la que ha sido la propiedad temporal–, y una que permitiese la adquisición progresiva, –la que finalmente ha sido la propiedad compartida–. Pero ambas figuras debían ser combinables, así que se ha incluido esta posibilidad en el art. 556-2 CCC.
Después de presentar una propuesta de normativa el 12 de julio de 2012 con el apoyo de la Secretaría de Vivienda, los trabajos continuaron en la Subcomisión de Derechos reales de la Comisión de Codificación de Cataluña con la participación de un representante de la Secretaría de Vivienda y otro de la que ahora es la Cátedra de Vivienda URV que, después de seis meses, adaptó un texto para poderlo introducir con garantías en el Código civil de Cataluña, generalizando su uso más allá del acceso a la vivienda, y lo entregó al pleno el 17 de diciembre de 2012. Desde ese momento, la Cátedra ha ido divulgando las tenencias intermedias tanto a nivel nacional como internacional y la propuesta de normativa siguió los trámites habituales de cualquier proyecto de ley, hasta que se aprobaron en el Parlamento de Cataluña en la sesión de 23 de julio de 2015.
La Cátedra de Vivienda, así, en su misión fundacional de transferencia del conocimiento, ha llevado su investigación a la sociedad siguiendo los trámites establecidos hasta convertirla en una ley. La Cátedra entiende que esta es la mejor forma de servir a la sociedad, como parte de una universidad pública, la Universidad Rovira i Virgili.
La Cátedra tiene la vocación de monitorizar la puesta en marcha de las tenencias intermedias y, atendiendo a los resultados, promover su extensión a otros ordenamientos jurídicos, tanto de España como del resto de Europa.
REPOSITORIO DE LAS FUENTES Y MÁS INFORMACIÓN SOBRE LAS TENENCIAS INTERMEDIAS
A continuación se pueden descargar en PDF algunos documentos que pueden ayudar a comprender la naturaleza, funciones y rol de las tenencias intermedias en el acceso a la vivienda, teniendo en cuenta que todos ellos se publicaron antes de la aprobación de la Ley 19/2015. También se encuentran referenciados dos libros que desarrollan con más profundidad algunos aspectos de las figuras.
Ni las opiniones de la Cátedra de Vivienda ni las de la URV coinciden necesariamente con las expresadas por los autores de los trabajos.
Trabajos divulgativos y estudios
Nasarre Aznar y C. Ferrándiz, “Métodos alternativos de acceso a la vivienda en derecho privado”, Iuris, núm. 158, marzo 2011, pp. 36 a 42 y 80 a 82, 2011.
Nasarre Aznar y MJ. Soler Tarradellas, “Otras formas de acceso a la vivienda. Las tenencias intermedias: antecedentes, concepto y cálculo del esfuerzo familiar”, Apunts d’Habitatge, Observatori Local de l’Habitatge, Diputació de Barcelona, núm. 4, 3er trimestre 2013, pp. 18 a 29.
Celobert-Consell Nacional de la Joventut de Catalunya, Models alternatius d’accés i tinença de l’habitatge, 2014.
Trabajos científicos
Nasarre Aznar, “Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l’accés a l’habitatge”, Articles d’opinió, Observatori Local de l’Habitatge, Diputació de Barcelona, junio 2012, pp. 1 a 19.
J.A. Pérez Rivarés, La «propiedad temporal» o leasehold, posible fórmula para facilitar la inversión privada en inmuebles ocupados por la Administración, “La Ley”, 25-9-2012.
Cabré Romans, Avaluació de les polítiques de promoció pública d’habitatge protegit segons règim de tinença al municipi de Barcelona, 2007-2012, trabajo de final de máster, julio de 2013.
Nasarre Aznar y H. Simón Moreno, “Fraccionando el dominio: las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda”, RCDI, núm. 739, 2013, pp. 3063 a 3122.
Nasarre Aznar, “A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain”, Contemporary Housing Issues in a Globalized World, Padraic Kenna (Ed.), Ashgate Publishing, 2014, pp. 37-72.
Cerrato Guri, Aspectos procesales de la propiedad temporal y de la propiedad compartida de la vivienda habitual, “InDret”, abril, 2015.
R.M. Garcia Teruel, N. Lambea Llop y E. Molina Roig, “The new intermediate tenures in Catalonia to facilitate access to housing”, en Revue de Droit Bancaire et Financière, Lexis Nexis. núm. 2/2015, pp.115-118.
(2017) “Shared ownership and temporal ownership in Catalan law”, International Journal of Law in the Built Environment, Vol. 9 Issue: 1,pp.63-78, https://doi.org/10.1108/IJLBE-09-2016-0015.
Libros
S. Nasarre Aznar (dir.), La propiedad compartida y la propiedad temporal, Valencia, Ed. Tirant lo Blanc, ISBN: 9788491430520.
S. Nasarre Aznar (dir.), “El acceso a la vivienda en un contexto de crisis”, Madrid, Ed. Edisofer, 2011. ISBN: 978-84-96261-99-0.
S. Nasarre Aznar (dir.), “Bienes en común”, Ed. Tirant lo Blanc, Valencia, 2015, ISBN: 978-84-9086-364-0.
Las tenencias intermedias en prensa
Pueden consultar la hemeroteca de la Cátedra.
También podéis ver el siguiente vídeo divulgativo en formato TEDx.
