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Dra. Maridalia Rodríguez Padilla

Artículo publicado en el Diari de Tarragona en 2018

El término “gentrificación”,usado por primera vez en sociología (Glass 1964), se empleó para describir el proceso de transformación y revalorización de los barrios obreros londinenses al ser adquiridos y remodelados por la clase media de la sociedad, desplazando al proletariado. De manera concreta, el concepto se refiere a “la reconstrucción clasista del paisaje del centro urbano” (Smith 1996), que expulsa o sustituye la clase más pobre por la clase media-alta.

Estamos hablando de un proceso de “elitización residencial” (García Herrera y Díaz Rodríguez 2008), o más bien de la imposición de la clase media frete a la clase obrera, que incluso algunos prefieren llamar “centrificación”(Carrera 2010), mientras que otros se refieren a la “turificación” al identificar la presión que ejerce el turismo en el desplazo hacia las periferias de la población más débil, económicamente hablando(García Herrera 2007). Las clases más pudiente regresan a los centros urbanos, atraídos por el consumismo y la cotidianeidad mínima que ofrecen la modernización y los nuevos comercios, revalorizando estas zonas y convirtiendo las viviendas a su vez en productos de consumo favorecidos (Lefebvre 1978), inaccesibles para la clase trabajara en cualquiera de sus modalidades, compra o renta.

A primera vista, podría entenderse que el fenómeno de la “gentrificación”, lejos de dañar, beneficia la sociedad, debido a que contribuye al embellecimiento de las ciudades y la rehabilitación de las zonas deprimidas, al establecimiento de infraestructuras públicas, la creación de empleo, la descentralización de la pobreza y el aumento de las recaudaciones fiscales (Hernández Cordero 2015). Empero, en un análisis más profundo, puede encontrarse su connotación esencial y negativa, la sustitución de las clases sociales, o expulsión de la población más vulnerable (pobres, recientes emancipados e inmigrantes) fuera de las ciudades.

A la constitución de este fenómeno, sin duda, han aportado los promotores inmobiliarios, ya sea movidos por las demandas residenciales urbanas de la clase media-alta, o por la fórmula perfecta de “comprar barato igual a vender caro”, que fomentan la especulación y el encarecimiento de la vivienda (Moya González 2017). El desarrollo inmobiliario se ha concentrado en ofrecer viviendas residencial urbanas a la clase media-alta y viviendas suburbanas a la clase más pobre, construyendo ciudades privilegiadas para un grupo y guetos periféricos para el otro. Una práctica que violenta el Derecho a la ciudad de todos los ciudadanos y que a su vez embiste contra el Derechos a la vivienda. El Derecho a la ciudad “no puede confundirse con un simple derecho de visita”, pues se trata de “un Derecho a la vida urbana” (Lefebvre 1968). Las ciudades deben construirse diversificadas, albergando todo tipo de clases sociales, oportunidades sin preferencias y en las que coexistan distintas alternativas de acceso a la vivienda, sin que el turismo interfiera en lo residencial.

Barcelona no escapa de este fenómeno, incluso, junto a París, Londres y Nueva York, es una de las ciudades, mencionadas por excelencia al hablar de “gentrificación”, llegando a extenderse hacia sus municipios más cercanos y mejores conectados. Para algunos, las políticas públicas de vivienda se han centrado en incentivar las inversiones inmobiliarias de alto nivel como las Golden Visa, las SOCIMIs, la SAREB, y las reformas de la LAU (Gomà 2018), lo que ha contribuido con el crecimiento de la gentrificación; y aunque tales medidas procuran dinamizar el sector inmobiliario en buen sentido, se entienden que deben completarse u orientarse de manera que abarquen también las necesidades habitacionales actuales (viviendas accesibles).

La culpa del desarrollo de este fenómeno no debe recaer sobre la clase media-alta, sino en la falta de políticas públicas que lo controlen. Esto se debe a la escases de normativas sobre control de los precios de las viviendas (para venta o alquiler) y que velen por las ciudades diversificadas, así como por la falta de viviendas públicas o proyectos de viviendas público- privados que satisfagan las demandas de viviendas económicas.

Prof. Dr. Sergio Nasarre Aznar

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 12 de septiembre de 2020

Es probable que aquellos que se planteasen construir para alquilar o rehabilitar ya no les salgan los números y aquellos que estén alquilando solo escojan como arrendatarios a los que más pueden pagar.

El fracaso de las políticas de vivienda desde la crisis de 2007 es muy evidente, con las familias con recursos más modestos expulsadas de la vivienda en propiedad (porque no se han promocionado lo suficiente las tenencias intermedias, disponibles desde 2015 en Catalunya) y con unos alquileres que prácticamente en toda España y, especialmente, en las ciudades donde las personas «tienen que vivir» (usualmente por motivos laborales) son más caros que ir devolviendo un préstamo hipotecario, además de que no se acaban de pagar nunca y de que vives en casa de otro.

Nos están llevando a una indeseable sociedad en la que solo los más ricos podrán ser propietarios y los demás, inquilinos; y se están tomando como modelos países como Suecia, Alemania, Dinamarca o los Países Bajos, en cuyas ciudades es más cara la vivienda que aquí o donde sus inquilinos viven más a menudo en infravivienda como en Austria, Bélgica, Francia o Luxemburgo (ambas Eurostat, 2018).

Nosotros, tras haber comparado y estudiado todos los regímenes de alquileres europeos y algunos de fuera del continente durante cuatro años, empezamos trabajando con la Generalitat en 2016 para regular integralmente un contrato de arrendamientos urbanos en el Código Civil de Catalunya, cuyo texto resultante fue consensuado en diversas sesiones de trabajo con entidades sociales y profesionales.

De todas las propuestas que trabajamos solo hubo tiempo de sacar un Índice de Precios de referencia en 2017, que desde entonces ha ido dando transparencia al mercado. Del resto del acuerdo, equilibrado para ambas partes, nada más se ha sabido hasta que, el pasado 9 de septiembre, el Parlament aprueba un sistema duro de control de rentas, en un entorno virtual y presencial oclocrático (que ya hemos ido viendo, también en otros ámbitos, desde 2013) con lemas como «Habéis firmado. Os estaremos vigilando» o llamando a una «Concentración ante el Parlament» el mismo día y hora que se debatía el texto; o con argumentos durante el debate como «así nos diferenciaremos más del Estado español». De aquel texto y de nuestros estudios ha pasado lo peor que podía pasar: no tocar nada más del modelo vigente que la renta y hacerlo de un modo duro que se ha evidenciado que no funciona cuando se ha intentado en otros países, en lugar de buscar una aproximación progresiva, pactada e incentivada (tributariamente, con verdaderas ayudas a la rehabilitación, etc.).

De nuevo, el trabajo de investigación, ignorado. Mientras que en Alemania desde los años setenta se ha impulsado un sistema suave de contención de actualización de las rentas, en 2015 intentaron endurecerlo con un control de la renta inicial (parecido al aprobado para Cataluña) y que los autores coinciden que no ha funcionado, como tampoco lo ha hecho el sistema de «renta congelada» de Berlín de febrero de 2020. Consecuencias: mercado sumergido (pago de «compensaciones» en negro), menor oferta de vivienda en alquiler y aumento de las compra-ventas, reducción de la movilidad de las familias al temer celebrar un nuevo contrato de arrendamiento y aumento progresivo de las rentas. Además, es probable que aquellos que se planteasen construir para alquilar o rehabilitar ya no les salgan los números y aquellos que estén alquilando solo escojan como arrendatarios a los que más pueden pagar, expulsando a los que menos tienen, como siempre, también del mercado de alquiler.

Hasta aquí solo les he hablado de la inconveniencia del texto. Pero es que, además, el contundente informe por unanimidad de 17-6-2019 del Consell de Garanties Estatutàries sobre el fallido y muy parecido RDL 9/2019, advierte de su inconstitucionalidad porque obligar a una renta va en contra de las bases de las obligaciones (artículo 149.1.8 de la Constitución española) en un contrato de arrendamientos urbanos porque es contrario al principio de libertad de pacto expresamente previsto en el art. 17.1 LAU. Y, podrán pensar, bueno, ¿pero es esta medida al menos suficiente para conseguir una vivienda más asequible? Tampoco, pues se han identificado hasta 34 elementos que deben tratarse para hacer una vivienda asequible, entre ellas una política de cohesión territorial para que nuestros jóvenes no deban abandonar los pequeños y medianos municipios para malvivir en grandes urbes para labrarse un futuro, y es necesario mucho estudio, reflexión y percepción de conjunto para comprenderlos y, quizás, menos agitación.

No sé, al final me pregunto si hay alguien que se preocupa realmente por conseguir una vivienda más asequible. Da más rendimiento a unos y a otros, tanto dentro como fuera del Parlament, la agitación por motivos políticos o sociales, usando esta vez a la vivienda, pero cualquier tema es bueno. De nuevo, tenemos lo que nos merecemos.

Núria Lambea Llop

Articulo Publicado en Diari de Tarragona, 12 de julio de 2020

La pandemia de la COVID-19 ha vuelto a poner de relieve la especial vulnerabilidad que sufre el colectivo de personas sin hogar y personas en riesgo de exclusión residencial. Las medidas impuestas de confinamiento, de distanciamiento social y la necesidad de una mayor higiene, nos han hecho apreciar la estrecha relación existente entre el derecho a la salud y el derecho a una vivienda digna y adecuada, asequible y sostenible.

El colectivo al que nos referimos va mucho más allá de las personas “sintecho” que pernoctan en la calle o en albergues o refugios. Así, a pesar de que los últimos datos del INE contabilizan 22.938 personas sin hogar atendidas en 2012 en centros asistenciales de alojamiento y restauración, el VIII Informe de la Fundación Foessa (2019) estima en más de 4,5 millones las personas que se encuentran en una situación de vivienda inadecuada y en más de 2 millones las que residen en viviendas inseguras en España. Así pues, las personas sintecho, especialmente vulnerables y expuestas, personas que duermen al raso, en la calle o en albergues que les permiten pernoctar una o pocas noches, solo son la punta del iceberg de una problemática extendida a nivel internacional y con unas dimensiones mucho mayores. Personas sin vivienda (viviendo en refugios o centros especializados, saliendo de centros sanitarios o penitenciales, jóvenes extutelados, etc.), con una vivienda insegura (compartir piso de manera forzada, a pesar de ser amigos, conocidos o incluso familia, personas en riesgo de perder la vivienda por impago de alquiler o hipoteca o con tenencias de vivienda precarias, etc.) o una vivienda inadecuada (chabolas, viviendas en estado ruinoso o con falta de suministros básicos, vivir en condiciones de hacinamiento, etc.) completan este fenómeno. Los dos últimos casos son claros ejemplos de sinhogarismo oculto. Muchas de estas situaciones son fruto del hasta ahora (está por ver qué sucederá después de esta crisis sanitaria) proceso mundial imparable de crecimiento urbano, acompañado de un contexto de desempleo (que se ha agraviado actualmente) y de precariedad laboral, así como una falta de política de cohesión territorial.

Más allá de todas las consecuencias negativas que ha acarreado esta crisis sanitaria mundial para nuestra sociedad, muy especialmente las decenas de miles de fallecidos, también nos ha permitido percibir cómo Administraciones públicas y entidades del tercer sector se han unido para ofrecer alojamiento, higiene, alimentación, atención personal, etc. al colectivo sin hogar, poniendo a disposición albergues y pabellones u otras instalaciones. Muchos de los profesionales lo valoran como un gran trabajo y esfuerzo colectivo, y también como una experiencia positiva, puesto que ha permitido un trato directo y constante con estas personas. Asimismo, en muchos casos se han organizado actividades formativas, lúdicas, de atención social, sociosanitaria o de inserción laboral.

Lo que cabrá ver es si todas estas medidas tomadas serán meramente coyunturales y desaparecerán cuando finalice esta crisis (como el desmantelamiento de algunos pabellones) o si servirán como punto de inflexión para replantear los recursos y servicios que este colectivo vulnerable necesita. Todo ello sin dejar atrás todas las medidas estructurales que seguimos necesitando, como el aumento del parque de vivienda social en alquiler, la ampliación de las formas de acceder a una vivienda o la rehabilitación de viviendas, entre otras.

No tener hogar implica no disponer de una vivienda digna, adecuada y segura donde desarrollar plenamente la dimensión personal, familiar y social de cada uno; implica no poder ejercer otros derechos fundamentales, como la intimidad, la libertad y el libre desarrollo de la personalidad. El sinhogarismo es una evidencia visible del fracaso de las políticas de vivienda y de otras políticas sociales, y debemos hacerle frente con todos los instrumentos posibles.

Gemma Caballé Fabra

Publicado en Diari de Tarragona, 19 de mayo de 2020

La crisis multidimensional provocada por el COVID-19 ha afectado la dinámica de las comunidades de vecinos. Esto se aprecia no solo en las actividades de ocio o de entretenimiento en balcones y terrazas como consecuencia del confinamiento forzado, sino también en las iniciativas solidarias entre los vecinos que han surgido a raíz de la crisis. Por ejemplo, hay vecinos que se ofrecen voluntarios para hacer la compra de alimentos o medicinas para personas mayores o con problemas de movilidad, para ayudar en las tareas de la escuela de los niños y niñas, para hacer video-llamadas con las personas que viven solas, para compartir wifi o dispositivos electrónicos, etc. Estas iniciativas que han surgido en las comunidades merecen una atención especial dado que en España el 66,1% de las personas viven en pisos. De hecho, España es el segundo país de Europa con la tasa más alta de personas que viven en pisos después de Latvia.

Por lo tanto, esto nos lleva a reflexionar sobre cómo podrían organizarse estas comunidades a partir de ahora para que lo que ha nacido de forma “espontánea” como consecuencia de esta crisis, pueda convertirse en “estructural” y que, de esta forma, las comunidades de vecinos pudiesen contar con una red organizada de apoyo o solidaridad que vaya más allá del confinamiento.

Los profesionales que tienen encomendada por ley la gestión de las comunidades de propietarios son los administradores de fincas. Por ello, estos profesionales podrían tener un rol destacado como gestores de esta red de apoyo o solidaria en las comunidades. De hecho, durante el estado de alarma, la actividad de los administradores de fincas se ha considerado como esencial de conformidad con en el RDL 10/2020, dado que han sido los intermediarios entre las medidas adoptadas por el gobierno y los ciudadanos que residen en las comunidades, se han encargado de garantizar el correcto funcionamiento de estas, de la reparación las averías y los suministros, del cierre de algunos espacios comunes y de la limpieza e higienización de estos, entre otras acciones.

La posible profesionalización de estas redes solidarias o de apoyo se podría llevar a cabo, por ejemplo, a través de la creación de un órgano en la comunidad formado no solo por los propietarios (como ocurre con la junta de propietarios), sino por cualquier vecino con independencia del tipo de tenencia que tenga sobre la vivienda y gestionado o liderado por el administrador de fincas de aquella comunidad. Algunas de las funciones de este órgano de asistencia, con la eventual ayuda de terceros profesionales y con el consentimiento de los afectados, podrían ser la de elaborar un censo de personas vulnerables en términos sanitarios o de accesibilidad, la organización y puesta disposición de servicios de asistencia sanitaria y de servicios sociales para las personas que requieran de estos servicios en la comunidad, la promoción del uso de dispositivos electrónicos y la domótica (IoT) en las viviendas, la gestión de las acciones solidarias, la elaboración de protocolos específicos en las comunidades donde residan personas vulnerables y víctimas de violencia de genero, entre otras.

En estos casos, los administradores de fincas debidamente formados y colegiados, como profesionales de la vivienda que son, no solo ejercerían funciones privadas como hasta ahora, sino que también estarían ejerciendo funciones públicas y dando efectividad al derecho a una vivienda digna y adecuada reconocido en el art. 47 de la Constitución.

Carmen Gómez Buendia

Publicado en Diari de Tarragona, 15 de marzo de 2020

La pasada semana, el ministro Ábalos anunciaba la inminente publicación del índice de referencia del precio del alquiler y que antes del verano llegará el control de precios. Esta noticia ha generado reacciones dispares que van del entusiasmo al escepticismo, hasta el rechazo más absoluto. No es objeto de esta breve contribución, disertar sobre sobre las bondades o peligros de estas medidas, sino de reflexionar, sobre la problemática concreta que pretenden atajar: la especulación en el mercado del alquiler, que no es un fenómeno actual, sino que la historia nos demuestra que viene de lejos.

En primer lugar, debemos partir de una precisión terminológica. La inversión inmobiliaria puede ser vista desde dos perspectivas: como una inversión de capital o como una inversión productiva, es decir, susceptible de generar ingresos. Este matiz, ya era conocido en Antigüedad, como confirma Cicerón cuando dice que no informó a Ático sobre una propiedad en Lanuvium ya que no era una inversión productiva. En la Roma tardo-republicana, las inversiones en propiedades urbanas atraían a un amplio espectro de la aristocracia. A finales de la República, la ciudad de Roma superaba el millón de habitantes; según Vitrubio, los altos edificios (insulae) eran la respuesta lógica al aumento de la población en Roma, donde el espacio para la construcción era limitado y los alquileres altos. Mientras la demanda de vivienda excedió la oferta, las insulae representaban la inversión más atractiva disponible. Estos edificios eran administrados directamente por su propietario a través de un representante o mediante un intermediario. En este último caso, el intermediario subarrendaba a su vez, los diferentes espacios, para obtener beneficios. Los inquilinos de clase alta alquilaban las plantas bajas de las insulae, generalmente los contratos eran anuales y las rentas altas. Los pisos superiores eran ocupados por las clases más bajas que vivían en diminutos apartamentos o habitaciones individuales que eran, en general, pagados diariamente, este era el caso de la mayoría de la población. Hubo mucha especulación entorno a la propiedad urbana, subiendo el precio de las rentas en edificios de apartamentos que fueron alquilados y subarrendados. Un célebre ejemplo es Craso, general romano conocido como el hombre más rico de Roma, riqueza que consiguió, según Plutarco, “gracias al fuego y la guerra, haciendo de las calamidades públicas su mayor fuente de ingresos”. Plutarco explica que Craso observó los frecuentes incendios y colapsos que se producían en Roma como resultado del hacinamiento. En consecuencia, decidió comprar quinientos esclavos arquitectos y constructores; posteriormente procedió a comprar, a bajo precio, edificios que estaban en llamas o adyacentes, a sus confusos y asustados propietarios. Después de adquirir muchas propiedades de este modo, las reconstruyó, y a menudo las alquiló a sus dueños originales o nuevos inquilinos.

A pesar de las quejas sobre los elevados precios de los alquileres, el mercado operaba sin regulación alguna, las subvenciones únicamente se daban en casos de graves catástrofes, el control de precios de los alquileres era desconocido y la remisión de rentas únicamente se producía en circunstancias revolucionarias. Por el contrario, respecto al precio de alimentos como el trigo, sí se estableció un control de precios máximos. La justificación la podemos encontrar en que en que la vivienda no era considerada un elemento esencial para vivir. Sobre esta cuestión podemos citar al jurista Gayo: “el verbo «vivir» creen algunos que alude a la alimentación, pero Ofilio…, dice que comprende el vestido y mantas, pues nadie puede vivir sin ellos”. En la actualidad, nadie puede dudar que el derecho a la vivienda es un derecho fundamental.