Rehabilitación por renta

AGAUR (Generalidad de Cataluña)

La rehabilitación por renta es una modalidad de acceso a la vivienda de alquiler en que se sustituye la obligación del arrendatario de pago de la renta en dinero por la rehabilitación o reforma de la vivienda arrendada. Desde 2013, mediante la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda, se ha incluido esta posibilidad en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, si bien esta figura ya se utilizaba en la práctica, sometida a la regulación del Código Civil, y en otros ordenamientos jurídicos, como por ejemplo la figura de la masoveria urbana prevista en la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda de Cataluña.

Sin embargo, este nuevo régimen en la LAU presenta problemas de compatibilidad con algunos de los preceptos, dado que es una ley esencialmente prevista para los arrendamientos donde la renta es satisfecha en dinero.

La renta en forma de rehabilitación o reforma se integra dentro de los denominados arrendamientos ad meliorandum, es decir, aquellos en que la prestación principal por parte del arrendatario consiste en la realización de mejoras en la vivienda.

En un principio, era una figura excluida de la legislación especial de arrendamientos urbanos (desde el Real decreto de 21 de junio de 1920 hasta la LAU de 1964) dada la prórroga forzosa a favor del arrendatario que se establecía y que, manteniendo las obligaciones contractuales de las partes, provocaba falta de reciprocidad en las prestaciones en el periodo de tiempo entre que las obras habías sido finalizadas y que el contrato era prorrogado.

Pero desde el Real decreto-ley 2/1985, sobre Medidas de Política Económica, esta prórroga forzosa fue suprimida de la LAU de 1964 y, por lo tanto, desapareció la causa principal por la que se entendía que la rehabilitación por renta era contraria a la legislación especial de arrendamientos urbanos.

Se establece como objetivo principal de la investigación el estudio de la adecuación de la rehabilitación por renta a la LAU de 1994, en preceptos como la determinación de la fianza obligatoria, compatibilidad con el derecho de resolución del contrato por parte del arrendador del artículo 9.3 LAU, el derecho a desistimiento a partir del sexto mes por parte del arrendatario (arte. 11 LAU), posibilidad de resolver el contrato mediante el procedimiento de desahucio del artículo 250.1º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, etc