Proyecto Eurohipoteca

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Desde el año 2003, varios investigadores españoles iniciaron el “Proyecto Eurohipoteca” que tiene como finalidad seguir la investigación iniciada en los 60 en Europa y continuada por varios investigadores, como el Dr. Otmar Stöcker o la VdP, en relación a la creación de una hipoteca común en Europa, la “eurohipoteca”. Este grupo ha contribuido en publicaciones como la “Basic Guidelines for a Eurohypothec” (Varsovia, 2005) o la aparición de la ”eurohipoteca” al Libro Verde  de la Unión Europa sobre la creación de un mercado hipotecario en Europa (2005). Los resultados influyeron en varias reformas legislativas del mercado hipotecario tanto en Francia (2006) como España (2007), en la creación de la Hipoteca Centroamericana  y en varios trabajos científicos.

A continuación se reproduce la web originaria del grupo (www.eurohypothec.com). Para más información, ver también esto i esto.

El deseo de crear un derecho real de garantía común en toda Europa (eurohipoteca) es prácticamente tan antiguo como la propia creación de las Comunidades Europeas.

El primer trabajo lo realizó el Prof. Claudio Segré en los 60 por encargo de las instituciones comunitarias, a pesar de que nunca llegó a aplicarse. Ya en la década de los 70, el Max Planck Instituto für ausländisches und internationales Privatrecht de Hamburgo realizó un informe (1971) sobre la necesidad de armonización de la hipoteca en Europa, que fue seguido por un informe sobre el crédito hipotecario de la Federación Bancaria de la Comunitat Económica Europea (1973), donde se defendió la figura de la hipoteca de propietario como posible vía de esta armonización.

La denominación “eurohipoteca”, que hemos acogido por este proyecto, fue establecida por la Unión del Notariado en un informe que desarrolló al 1987 y que remitió a la Comisión Europea y que por primera vez tomó como modelo la Schuldbrief suiza como hipoteca común.

Desde entonces, la armonización de una hipoteca para toda Europa ha quedado en manos doctrinales, desarrollando diferentes trabajos, sobre todo de autores alemanes como WEHRENS, STÖCKER, WACHTER y BERNSTORFF. El debate doctrinal se centra en diferentes cuestiones relativas a la eurohipoteca, entre las que se pueden destacar las propuestas relativas a una eurohipoteca de carácter dependiente o independiente, sobre si tiene que regularse por completo desde la normativa comunitaria, su posible incorporación al hipotético Código Civil Europeo, etc. A esto se tiene que añadir la carencia de un análisis financiero sobre qué ventajas comportaría un derecho real de hipoteca común en toda Europa, aparte de cumplir con los preceptos del art. 3 y 67 del Tratado Constitutivo de la Comunitat Europea.

En los últimos tiempos, la cuestión de la hipoteca a nivel de Europa ha tenido especial interés en el seno de la Federación Hipotecaria Europea (www.hypo.org) que ha creado varias comisiones y ha encargado informes, a pesar de que ni las primeras han sido fructíferas (excesivos intereses particulares estatales) ni los segundos son suficientemente acertados.

Por lo tanto, la eurohipoteca ha preocupado a nivel europeo desde hace 40 años pero de momento no existe ningún grupo de investigación paneuropeo dedicado específicamente a tratar la problemática que este derecho real de garantía comporta, al estar directamente ligado al suelo y a la idiosincrasia de cada Estado, a diferencia de lo que sucede con los contratos y con la responsabilidad por daños. Se denota, pues, la falta de un grupo de investigación específico sobre la hipoteca en Europa.

Los trabajos a nivel oficial en Europa no han llegado a ninguna conclusión definitiva y todavía no hay unanimidad en la doctrina sobre cuál es el mejor modelo de hipoteca que encaje con los diversos ordenamientos europeos y que sirva a los intereses del mercado transnacional.

Este grupo de investigación tiene tres objetivos principales:

1- Establecer la necesidad y adecuación de la existencia de una hipoteca común en toda Europa. El hecho que las hipotecas nacionales son eficientes en sus respectivos países no significa que sean también eficientes cuando aseguran créditos transnacionales (más de 14 tipos diferentes de hipotecas). Por lo tanto, es un grupo interdisciplinario (juristas y economistas). Ambas disciplinas harán una lista de ventajas de una eurohipoteca tanto por acreedores hipotecarios (instituciones de crédito) cómo por deudores hipotecarios (prestatarios).

2- Hacer un trabajo comparativo y científico sobre las diferentes hipotecas para encontrar el núcleo común de todas ellas. También están incluidos los países que se incorporen a la UE a partir de 2004.

3- Redactar un proyecto de Ley/Directiva sobre la eurohipoteca, teniendo en consideración: las necesidades de las leyes nacionales y la eficiencia de la nueva institución (p.e. puede ser una hipoteca independiente a pesar de que no sea el modelo más extendido en Europa). Este proyecto será adaptado a las teorías económicas del Derecho, y se encontrará una institución económicamente y legalmente eficiente.

Una aproximación a la situación de la hipoteca en Europa puede verse en el reciente informe de la Federación Hipotecaria Europea “Recommendations for the Improvement of the Efficiency of the Mortgage Collateral” (abril 2003).

La característica esencial entre los diferentes modelos es el fraccionamiento que hace muy difícil que pueda existir un auténtico crédito territorial paneuropeo y que, por lo tanto, las entidades de crédito no puedan competir en condiciones de igualdad en cualquier estado miembro (existen diferencias en el tiempo para la constitución, modo y autoridad competente) ni que, en consecuencia, los necesitados de crédito puedan beneficiarse de ello.

Aunque en cada jurisdicción, su sistema parece ser eficiente, existe espacio para la mejora , especialmente en el tiempo de registro, gastos, simplicidad, transparencia, accesibilidad a los registros, transmisibilidad de las hipotecas y los exequatur entre jurisdicciones. Cada entidad de crédito que decide operar en otro país debe necesariamente informarse previamente de los requisitos de la hipoteca en ese país (hecho que resultará aún más gravoso con la incorporación de los nuevos miembros en la Unión Europea en el 2004).

El modelo de hipoteca preponderante en Europa es el de la hipoteca accesoria al crédito garantizado en cada caso. Ello conlleva una serie de dificultades y rigideces que bien podrían superarse con la regulación de una eurohipoteca de carácter no accesorio a los créditos garantizados. Excepto en Suecia, Alemania y Austria no existe presencia de este tipo de hipoteca en ninguna jurisdicción de la UE, cosa que da una ventaja comparativa a los estados que la contemplan ya que con este tipo de hipoteca:

a) La flexibilidad en poder negociar con el crédito, por un lado, y con la hipoteca, por otro.

b) La posibilidad de asegurar diversos créditos de una misma entidad con la misma hipoteca.

c) La posibilidad de realizar préstamos sindicados con menos costes y con más rapidez.

d) La posibilidad de que la hipoteca pueda transformarse en un valor fácilmente negociable a nivel europeo.

e) Mayor refinanciación hipotecaria por parte de los deudores hipotecarios, que podrán fácilmente y sin costes cambiar de entidad de crédito a aquella que les preste un mejor servicio.

f) Una de las preocupación de las Federación Hipotecaria Europea era la dificultad en la transmisibilidad del a hipoteca. La hipoteca independiente puede fácilmente suplir este aspecto, ya que es extremadamente ágil.

g) La hipoteca independiente no sustituiría a las hipotecas nacionales, sino que sería una alternativa (opción) que tendrían las entidades de crédito.

El total de crédito hipotecario en la Unión Europea asciende a 3,9 billones €. Actualmente, el porcentaje de crédito hipotecario transnacional concedido por las entidades de crédito domiciliadas en los diferentes estados miembros es muy bajo si lo comparamos con la cantidad de créditos hipotecarios concedidos en el país donde esta domiciliada una determinada entidad de crédito[1]. Por lo tanto, el potencial beneficio que existe para todas las entidades de crédito europeas es enorme si se encontrase un vehículo que posibilitase y facilitase la concesión de préstamos hipotecarios en toda Europa.

El poco uso del crédito hipotecario transnacional es debido a los excesivos gastos y dificultades con las que topan las entidades de crédito cada vez que pretenden realizar un préstamo para un proyecto, garantizándolo con hipoteca situada en otro país, sobretodo al concurrir con las entidades de crédito del país donde está situada dicha finca. Entre estos gastos se cuentan los de asesoría jurídica (doble gasto de juristas en ambos territorios), financieros (conocimiento exhaustivo del mercado inmobiliario extranjero), pérdida de tiempo en conocer y dominar el ordenamiento extranjero para la constitución y registro de la hipoteca, dependencia de norma extranjera sobre la eficacia, el riesgo y la eficiencia de la hipoteca (fortaleza de la acción de ejecución), etc.

En general, el crédito hipotecario transnacional conlleva hoy una incertidumbre que provoca que cualquier proyecto que incluya garantizar el préstamo con hipoteca sobre finca extranjera sea excesivamente caro y que las entidades de crédito europeas no puedan competir en igualdad de condiciones. Efectivamente, las entidades de crédito domiciliadas en el mismo país donde se encuentra la finca que servirá de garantía al préstamo parte con ventaja en base a la norma lex rei sitae (que domina las jurisdicciones europeas) puesto que los gastos financieros, jurídicos y de tiempo y los riesgos son mucho menores que los que afronta una institución de crédito extranjera. Con la eurohipoteca se pretende alcanzar una real transparencia en el mercado hipotecario.

La eurohipoteca provocará que:

a) las entidades de crédito entren en un auténtica y real competencia entre ellas, sin tener en cuenta las barreras jurisdiccionales, puesto que todas ellas operarían bajo un mismo derecho real de garantía inmobiliaria.

b) La apertura del mercado hipotecario y la creación de un auténtico mercado hipotecario europeo atraería a más oferentes de crédito hipotecario a cada Estado.

c) Un aumento de competencia entre las entidades de crédito y el mayor número de oferentes, provocarán necesariamente una disminución de tipos de interés en los créditos hipotecarios para los necesitados de crédito (con fines de vivienda o comerciales) y una mejora de sus condiciones .

d) Un aumento en los préstamos sindicados entre diferentes entidades de crédito europeas. La mayor facilidad en crear hipotecas paneuropeas y la mayor flexibilidad de las mismas (si se opta por coger el modelo de la hipoteca independiente) fomentará la asociación de diversas entidades de crédito de toda Europa para llevar a cabo grandes proyectos de interés común conjuntamente.

e) Las hipotecas resultarán más baratas también para las entidades de crédito (menos costes notariales y registrales y menos tiempo), que redundará necesariamente en los deudores hipotecarios.

f) Que las entidades de crédito se beneficien de una fuerte garantía , que será la misma en cualquier estado miembro

g) que las entidades de crédito puedan beneficiarse de las nuevas disposiciones regulatorias de Basilea II que potencia la utilización de “hipotecas seguras” dando ventajas en la ponderación del riesgo.

Se ha organizado la investigación en las siguientes etapas:

  1. Tres campos de investigación primarios: 1) cuales son las dificultades, costes y problemas de los préstamos transnacionales, b) situación legal de la hipoteca en cada estado europeo, c) compilar bibliografía, artículos y materiales sobre la eurohipoteca y el derecho hipotecario comparado.
  2. Entonces, se podrá conocer la necesidad del préstamo hipotecario transnacional, el núcleo común a todas las hipotecas de Europa y los trabajos científicos que ya han sido realizados sosbre esta materia.
  3. Después, se propondrá un modelo de eurohipoteca con su regulación y las modificaciones requeridas a las leyes nacionales para ser implantadas.
  4. Finalmente, el objetivo final principal es redactar una Propuesta de Directiva Europea sobre la eurohipoteca.

Miembros originarios

 Dr. Shaun Bond – University of Cambridge  (UNITED KINGDOM)

 Dr. Pedro del Pozo – University Rovira i Virgili (SPAIN)

 Mr. Martin Dixon – University of Cambridge  (UNITED KINGDOM)

 Mr. Gerwyn Griffiths – University of Glamorgan  (UNITED KINGDOM)

 Dr. Ulf Jensen – Lund University  (SWEDEN)

 Dr. Esther Muñiz – University of Valladolid  (SPAIN)

 Dr. Sergio Nasarre – University Rovira i Virgili  (SPAIN)

 Dr. Elena Sánchez – University of La Laguna (SPAIN)

 Dr. Otmar Stöcker – Verband Deutscher Hypothekenbanken (GERMANY)

 Dr. Agnieszka Tulodziecka – Polish Mortgage Credit Foundation  (POLAND)

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Esponsorización