Los impuestos en la adquisición de la vivienda

Dra. Milenka Villca Pozo

Artículo publicado en el Diari de Tarragona el 8 de enero de 2018

De importante calado han sido las modificaciones fiscales que se han establecido para la compra de la vivienda desde 2012. Mientras a principios de ese año se introdujeron cambios que favorecen a los deudores hipotecarios sin recursos, mediante la concesión de exenciones en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) e Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), a mediados y finales de ese mismo año se incorporaron reformas que no supusieron un avance en la fiscalidad de la vivienda porque se subió el tipo de gravamen del Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA) del 4% al 10% y se suprimió el incentivo de la deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF para la adquisición de vivienda nueva realizada a partir de 2013 (este incentivo estuvo vigente desde 1978). En la adquisición de vivienda de segunda mano los cambios no han sido de este calado puesto que la mayoría de las Comunidades Autónomas han mantenido el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) con tipos de gravamen vigentes en ejercicios anteriores.

Hoy en día las diferencias de la tributación entre la adquisición de vivienda nueva y vivienda de segunda mano son mínimas. En Cataluña, por ejemplo, si se compra una vivienda nueva con financiación bancaria se pagará el IVA al 10% por la adquisición del bien, el AJD al 1,5% por la escritura notarial de la compraventa y al 1,5% del mismo por la escritura de constitución de préstamo hipotecario (además de los gastos de registro, notaría y gestoría). Ahora bien, si la vivienda adquirida es de segunda mano se pagará el ITP al 10% por la adquisición del bien, el AJD al 1,5% por la escritura notarial de compraventa y los demás gastos señalados anteriormente, pero ya no el 1,5% del AJD por la escritura de constitución de préstamo hipotecario; por tanto, la diferencia estriba solo en la exclusión del pago de éste último impuesto, se paga menos al comprar una vivienda de segunda mano porque se ahorra el gasto del 1,5 del AJD por la constitución del préstamo.

En términos económicos el pago del AJD por la escritura de constitución del préstamo hipotecario es relevante porque, a diferencia de lo que sucede con la escritura de compraventa donde se toma como base de cálculo del AJD el importe escriturado de compraventa, la base de cálculo del AJD de esta escritura no está constituida solo por el importe de la hipoteca, sino por la suma de todos los conceptos garantizados mediante el préstamo. Así, por ejemplo, en la compra de una vivienda nueva, si una entidad bancaria concede a X un préstamo con garantía hipotecaria estableciendo que la vivienda que se hipoteca responde de 48.081€ de principal, 6.936,08€ por intereses ordinarios, 22.261,52€ por intereses de demora y 8.492,30€ para costas y gastos; en la base imponible del AJD se sumará todas las cantidades garantizadas por la hipoteca: 48.081€+6.936,08€+22.261,52€+8.492,30€=85.770,90€, a este importe total se le aplicará el 1,5%=1.286,56€, esta es la cuota que se pagará por este tributo (Guía ITP, 2016).

Tal aspecto tiene su importancia particular en la adquisición de vivienda nueva, pues si el deudor hipotecario transcurrido unos años después de la compra realiza una novación hipotecaria (modificación de las condiciones financieras del préstamo hipotecario) deberá pagar nuevamente el AJD por la escritura en que se documente la novación del préstamo, a menos que la modificación verse sobre el tipo de interés o el plazo.

Con vistas a futuras modificaciones legislativas en esta materia es evidente la importancia de velar por el equilibrio entre la imposición exigida al contribuyente y la recaudación del Estado por los impuestos que afectan a la vivienda.