¿Compraría un metro cuadrado de una vivienda a cambio de un bitcoin?

Rosa M. Garcia Teruel

Publicado en Diari de Tarragona, 9 de setiembre de 2018

En enero de 2018, Tarragona se convirtió en la primera ciudad española en la que se formalizó una compraventa de vivienda a cambio de bitcoins, la moneda virtual creada en 2008 por una persona o grupo de personas actuando bajo el pseudónimo de Satoshi Nakamoto. Esta transacción llamó inmediatamente la atención de juristas e informáticos que se planteaban cuestiones controvertidas de dicha compraventa –o, mejor dicho, permuta, porque se cambia una cosa por otra, dado que los bitcoins no son moneda oficial–, como la fiscalidad a la que estaría sujeta o su posible formalización en escritura pública. Dicha atención se ha incrementado, además, al ver que en cuestión de meses el valor de un bitcoin ha pasado de 14.000€ a 5.700€, por lo que el vendedor de la mencionada vivienda en nuestra ciudad, que en su día recibió 550.000€ en bitcoin, hoy solo tendría el equivalente a 228.000€.

Paralelamente, diversas empresas tecnológicas alrededor del mundo (como Pangea, Atlant o Meridium) han estado diseñando la posibilidad de enajenar metros cuadrados de una vivienda a cambio de un determinado número de bitcoins (u otras criptomonedas, como Etherum). Para llevar a cabo estas “ventas”, la empresa crea unas fichas digitales (tokens) que representan un metro cuadrado de un inmueble. Estas fichas son distribuidas a las personas interesadas a través de una initial coin offering (ICO), un procedimiento virtual –similar a una salida a bolsa– en el que los interesados adquieren tokensa cambio de criptomonedas, con la posibilidad de transmitirlos posteriormente con total libertad.

De igual forma que sucedió con la operación en Tarragona, la posibilidad de adquirir un metro cuadrado de un inmueble con tokens plantea diversas cuestiones: ¿es el titular de un token realmente propietario de parte de la vivienda? ¿Estará, como cualquier propietario, obligado a satisfacer los impuestos relacionados con el inmueble o a hacer las reparaciones pertinentes? Si el piso se alquila, ¿recibirá una parte de la renta? Las primeras investigaciones a nivel internacional advierten que, en realidad, este token no le otorga el derecho de propiedad a sus adquirentes. En muchas ocasiones, ni el mismo emisor es propietario del inmueble, y solamente le promete a cada titular de tokens una rentabilidad por su tenencia. En cualquier caso, los derechos y obligaciones que lleve aparejado cada token van a depender, en gran medida, de las condiciones establecidas en la ICO.

Incluso algunas de estas emisiones de tokens pueden tener una clara finalidad social (ej. Ehab, un proyecto para financiar vivienda asequible). Pero ante los posibles fraudes que las ICO pueden conllevar, varios países los han prohibido o regulado. Por ejemplo, Estados Unidos considera que si los tokensse asemejan a un valor negociable (ej. una acción), deben seguir estrictamente el mismo procedimiento de emisión que cualquier actor del mercado de valores. En nuestro país no existe una regulación al respecto, aunque las Cortes Generales ya han instado al Gobierno a que estudie y, si procede, regule las criptomonedas para proteger al inversor.

Tal vez Tarragona vuelva a ser pionera del uso de la tecnología blockchain (la que permite las transacciones de bitcoins), esta vez emitiendo tokens sobre una vivienda. Pero hasta que estas emisiones no capten la atención de los profesionales inmobiliarios, que podrá ser cuando el legislador decida proteger al inversor y darles un marco legal adecuado, será preferible que el interesado en adquirir un metro cuadrado con bitcoins maximice su precaución y se informe sobre qué derechos –y también qué obligaciones– le puede conllevar ser titular de uno de estos nuevos productos del “fintech”.

Más información sobre el proyecto “La tokenización de los derechos reales en el libro V del Código civil de Cataluña“.