Presentació

bluegreyhouse

La Universitat Rovira i Virgili, a través del seu grup de recerca d’accés a l’habitatge, ha desenvolupat des de 2009 treballs sobre les denominades “tinences intermèdies”, és a dir, la conceptualització i disseny de la naturalesa jurídica i regulació de noves figures alternatives de tinença de béns, especialment d’habitatge. Són la propietat compartida i la propietat temporal, que resulten ser una important novetat en la conceptualització del dret de propietat privada en el nostre sistema jurídic – privat.

Els treballs d’aquesta primera etapa van quedar especialment publicats en l’obra Nasarre Aznar, Sergio (dir.), L’accés a l’habitatge en un context de crisi, Madrid, Edisofer, 2011.

Fins a finals de 2011 aquesta investigació no va oficialitzar-se, comprometent-se el grup de recerca a lliurar un esborrany de normativa a la Generalitat de Catalunya (conveni 2011 Secretaria d’Habitatge, Agència de l’Habitatge de Catalunya) sobre propietat compartida i propietat temporal, amb la finalitat que fos una base per a la seva regulació en el dret civil de Catalunya. Aquest treball va ser lliurat el juliol del 2012 i recollia una primera proposta de regulació per a les dues figures. Una ulterior decisió va portar a desenvolupar aquesta obra per a la seva incorporació i bona imbricació en el Codi Civil de Catalunya a través de la Comissió de Codificació de Catalunya, Subcomissió de Drets Reals, que va lliurar la seva versió per al ple de la Comissió el 21-12-2012. Actualment el text es troba en la fase final prelegislativa, esperant que entri al Parlament per a la seva incorporació en el Codi Civil de Catalunya en l’últim trimestre de 2013 .

Tant la propietat temporal com la propietat compartida estan concebudes per tenir una eficàcia doble. Per una banda, volen crear un tercer mercat d’habitatge privat realment alternatiu als mercats d’habitatge en propietat i habitatge en lloguer, cap dels quals han funcionat o estan funcionant òptimament. Per altra banda, són dues figures fàcilment adaptables per a ser utilitzables com a mètodes de tinença d’habitatge social, també alternatius a l’habitatge de protecció oficial en propietat.

En definitiva, les tinences intermèdies estan concebudes per a contribuir a superar els obstacles en els que actualment es troba l’accés a l’habitatge a les nostres ciutats. Una tinença estable però limitada (en el temps o en la seva progressiva adquisició) en relació a la propietat absoluta possibilita un menor esforç econòmic per a les famílies, al temps que hi ha una menor necessitat de liquiditat per a les entitats de crèdit. També afavoreix la reducció de l’estoc d’habitatge buit al donar més opcions a la seva progressiva mobilització.

Els anys 2013 i 2014, el Projecte “Las tenencias intermedias para facilitat el acceso a la vivienda” ha estat dotat pel Ministeri d’Economia i Competitivitat (Projecte de Recerca Fonamental no Orientada, DER2012-31409) per a estudiar l’extensió de les TI a la resta d’Espanya. Durant el darrer trimestre de 2013 s’han mantingut reunions i sessions de treball amb el Ministeri de Justícia i amb el Ministeri de Foment.

Propietat compartida

En relació a la pròpiament anomenada “propietat compartida” es tracta de la “transmissió del domini d’una part de l’habitatge” i la retenció de la resta per part del venedor, amb la possibilitat per part del comprador de poder anar “escalant” progressivament fins a l’adquisició total de l’habitatge. El venedor pot ser o no una entitat pública, la qual cosa flexibilitza encara més la figura, possibilitant el desenvolupament d’un mercat tant públic com privat d’habitatges en propietat compartida.

Tal i com indica el Dr. Nasarre “la propiedad compartida consiste en el acceso por parte de un nuevo propietario a una parte del inmueble que ya es propiedad de otro propietario original, coexistiendo ambos” (veure NASARRE, Sergio, Las tenencias intermedias: combinando asequibilidad, flexibilidad y estabilidad en el acceso a la vivienda.  http://www.diba.cat/web/hua/documents-material-de-treball)

Les característiques principals d’aquesta figura són:

  • Qui necessita l’habitatge és propietari des del començament, la qual cosa diferencia aquesta figura d’altres possibilitats com el lloguer amb opció de compra o el dret de superfície (on s’és superficiari no propietari).
  • Té totes les facultats dominicals: les d’ús i gaudi sobre la totalitat de l’immoble i en exclusiva (no pot ser destorbat pel propietari original) i les de disposició (intervivos i mortis causa) i gravamen sobre la quota que té en propietat. El domini queda acreditat pel dret que té el nou propietari a assistir de ple dret a les Juntes de Propietaris.
  • Quant al gravamen, aquest pot consistir en la hipoteca, que seria la manera de finançar la progressiva adquisició de l’immoble, sense que això impliqui un sobreendeutament familiar.
  • En adaptar-se aquesta figura per poder utilitzar-se com a habitatge social, la disposició pot quedar limitada en favor d’aquelles persones que compleixin els requisits per optar a un habitatge d’aquestes característiques (acreditar uns ingressos mínims i màxims, per exemple). També es podrà limitar l’ús (ex. només per a habitatge habitual) i el gaudi (ex. no es podrà donar en lloguer o en usdefruit).
  • Té el dret i en el seu cas, si així s’ha pactat, el deure d’anar adquirint progressivament més quota de participació en el domini de l’habitatge. En habitatge social, a l’esquema que s’ofereixi es podrà també “escalar cap avall”, és a dir, podrà anar desfent-se de quota sobre l’habitatge segons les seves possibilitats i necessitats econòmiques.

Si bé la figura està concebuda per atorgar al necessitat d’habitatge totes les facultats dominicals necessàries perquè se senti i sigui propietari de l’immoble des del començament, aquesta ha de tenir certs límits que protegeixin al propietari original (promotor públic o privat), i indirectament, a l’entitat finançadora, de les seves possibles actuacions negligents que puguin provocar una disminució del valor de l’immoble. Així, l’adquirent (propietari compartit) no podrà alterar la substància de l’immoble i  l’haurà d’utilitzar amb la finalitat pactada (ex. habitatge habitual en cas d’habitatge social), així com tampoc podrà alterar els seus elements estructurals. A més d’això, la contrapartida de l’ús total de l’immoble és encarregar-se d’aquelles despeses i tributs relacionats amb aquest.

En relació al propietari original (ex. promotor), també podrà disposar inter vivos i mortis causa de la part del bé de la qual encara sigui propietari i tindrà diverses facultats per verificar que l’immoble no es depreciï per culpa del nou propietari. Tant si aliena la seva part el propietari original com si ho fa el nou, l’altre tindrà drets de tanteig i retracte legals.

Propietat temporal

Es constitueix una propietat temporal quan un nou propietari adquireix d’un propietari original la titularitat d’un immoble per un temps cert i determinat (des dels 10 fins als 99 anys, en la versió actual), la qual cosa suposa una important estabilitat en la seva tinença i augmenta considerablement la seva accessibilitat.

Durant aquest temps el nou propietari té totes les facultats dominicals sobre l’immoble (ús, gaudi, gravamen i disposició) que, naturalment, poden veure’s condicionades si la institució s’utilitza per potenciar l’habitatge social. En contrapartida, per descomptat, el nou propietari s’hauria de fer càrrec de totes les despeses generades per l’immoble.

Transcorreguts els anys pactats, la propietat de l’immoble revertirà al propietari original, si no es pacten pròrrogues. El propietari original tindrà dret a recuperar-se de totes les depreciacions de la finca que s’hagin causat per una negligent actuació del nou propietari.

Càlcul de l’esforç familiar de les tinences intermèdies

En aquest punt, ens remetem als treballs realitzats per la Sra. Mª José Soler Tarradellas, de la Diputació de Barcelona.

Bibliografia

NASARRE AZNAR, Sergio, “A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain”, Contemporary Housing Issues in a Globalized World, Padraic Kenna (Ed.), Ashgate Publishing, 2014.

NASARRE AZNAR, Sergio y SIMÓN MORENO, Héctor, Fraccionando el dominio: las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda, “RCDI”, 2013, núm. 739, pp. 3063 a 3122.

PÉREZ RIVARÉS, Juan A., La ‘propiedad temporal’ o leasehold, posible fórmula para facilitar la inversión privada en inmuebles ocupados por la Administración, “La Ley”, núm. 7930, 25-9-2012.

NASARRE AZNAR, Sergio, “Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l’accés a l’habitatge”, Articles d’opinió, Observatorio Local de la Vivienda, Diputació de Barcelona, pp. 1 a 19. Disponible a: http://www.diba.cat/c/document_library/get_file?uuid=79662ac0-c003-48c5-8242-432d8885b0af&groupId=479934

NASARRE AZNAR, Sergio (dir.), “El acceso a la vivienda en un contexto de crisis”, Ed. Edisofer, 2011.

FERRÁNDIZ, Carlos y NASARRE, Sergio, “Métodos alternativos de acceso a la vivienda en derecho privado”, Iuris, núm. 158, marzo 2011, pp. 36 a 42 y 80 a 82.