Presentación

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La Universidad Rovira i Virgili, a través de su grupo de investigación de acceso a la vivienda, ha desarrollado desde 2009 trabajos sobre las denominadas “tenencias intermedias”, es decir, la conceptualización y diseño de la naturaleza jurídica y regulación de nuevas figuras alternativas de tenencia de bienes, especialmente de vivienda. Son la propiedad compartida y la propiedad temporal, que resultan ser una importante novedad en la conceptualización del derecho de propiedad privada en nuestro sistema jurídico – privado.

Los trabajos de esta primera etapa quedaron especialmente publicados en la obra de Nasarre Aznar, Sergio (dir.), El acceso a la vivienda en un contexto de crisis, Madrid, Edisofer, 2011.

Esta investigación no se oficializó hasta finales de 2011, comprometiéndose el grupo de investigación a entregar un borrador de normativa a la Generalitat de Cataluña (convenio 2011 Secretaría de Vivienda, Agencia de la Vivienda de Cataluña) sobre propiedad compartida y propiedad temporal, con el fin de que fuera una base para su regulación en el derecho civil de Cataluña. Este trabajo fue entregado en julio de 2012 y recogía una primera propuesta de regulación para las dos figuras. Una ulterior decisión conllevó el desarrollo de esta obra para su incorporación y buena imbricación en el Código Civil de Cataluña a través de la Comisión de Codificación de Cataluña, Subcomisión de Derechos Reales, que entregó su versión para el pleno de la Comisión el 21-12-2012. Actualmente el texto se encuentra en la fase final prelegislativa, esperando que entre en el Parlamento para su incorporación en el Código Civil de Cataluña en el último trimestre de 2013.

Tanto la propiedad temporal como la propiedad compartida están concebidas para tener una doble eficacia. Por un lado, pretenden crear un tercer mercado de vivienda privada realmente alternativo a los mercados de vivienda en propiedad y vivienda en alquiler, ninguno de los cuales han funcionado o están funcionando óptimamente. Por otro lado, son dos figuras fácilmente adaptables para ser utilizables como métodos de tenencia de vivienda social, también alternativos a la vivienda de protección oficial en propiedad.

En definitiva, las tenencias intermedias están concebidas para contribuir a superar los obstáculos en los que se encuentra actualmente el acceso en la vivienda en nuestras ciudades. Una tenencia estable pero limitada (en el tiempo o en su progresiva adquisición) en relación a la propiedad absoluta posibilita un menor esfuerzo económico para las familias, al tiempo que hay una menor necesidad de liquidez para las entidades de crédito. También favorece la reducción del stock de vivienda vacío al dar más opciones a su progresiva movilización.

Los años 2013 y 2014, el Proyecto “Las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda” ha sido dotado por el Ministerio de Economía y Competitividad (Proyecto de Investigación Fundamental no Orientada, DER2012-31409) para estudiar la extensión de las TI en el resto de España. Durante el último trimestre de 2013 se han mantenido reuniones y sesiones de trabajo con el Ministerio de Justicia y con el Ministerio de Fomento.

La propiedad compartida

En relación a la propiamente dicha “propiedad compartida” se trata de la “transmisión del dominio de una parte de la vivienda” y la retención del resto por parte del vendedor, con la posibilidad por parte del comprador de poder ir “escalando” progresivamente hasta la adquisición total de la vivienda. El vendedor puede ser o no una entidad pública, lo que flexibiliza todavía más la figura, posibilitando el desarrollo de un mercado tanto público como privado de viviendas en propiedad compartida.

Tal y como indica el Dr. Nasarre “la propiedad compartida consiste en el acceso por parte de un nuevo propietario a una parte del inmueble que ya es propiedad de otro propietario original, coexistiendo ambos” (ver NASARRE, Sergio, Las tenencias intermedias: combinando asequibilidad, flexibilidad y estabilidad en el acceso a la vivienda.  http://www.diba.cat/web/hua/documents-material-de-treball)

Las características principales de esta figura son:

  • El que necesita la vivienda es propietario desde el comienzo, lo que diferencia esta figura de otras posibilidades como el alquiler con opción de compra o el derecho de superficie (donde se es superficiario no propietario).
  • Tiene todas las facultades dominicales: las de uso y goce sobre la totalidad del inmueble y en exclusiva (no puede ser estorbado por el propietario original) y las de disposición (intervivos y mortis causa) y gravamen sobre la cuota que tiene en propiedad. El dominio queda acreditado por el derecho que tiene el nuevo propietario a asistir con pleno derecho a las Juntas de Propietarios.
  • En cuanto al gravamen, este puede consistir en la hipoteca, que sería la manera de financiar la progresiva adquisición del inmueble, sin que esto implique un sobreendeudamiento familiar.
  • Al adaptarse esta figura para poder utilizarse como vivienda social, la disposición puede quedar limitada en favor de aquellas personas que cumplan los requisitos para optar a una vivienda de estas características (acreditar unos ingresos mínimos y máximos, por ejemplo). También se podrá limitar el uso (ej. sólo para vivienda habitual) y el goce (ej. no se podrá dar en alquiler o en usufructo).
  • Tiene el derecho y en su caso, si así se ha pactado así, el deber de ir adquiriendo progresivamente más cuota de participación en el dominio de la vivienda. En vivienda social, al esquema que se ofrezca podrá también “escalar hacia abajo”, es decir, podrá ir deshaciéndose de cuota sobre la vivienda según sus posibilidades y necesidades económicas.

Si bien, pues, la figura está concebida para otorgar al necesitado de vivienda todas las facultades dominicales necesarias para que se sienta y sea propietario del inmueble desde el comienzo, ésta debe tener ciertos límites que protejan al propietario original (promotor público o privado), e indirectamente, a la entidad financiadora, de sus posibles actuaciones negligentes que puedan provocar una disminución del valor del inmueble. Así, el adquirente (propietario compartido) no podrá alterar la sustancia del inmueble y lo tendrá que utilizar con la finalidad pactada (ej. vivienda habitual en caso de vivienda social), así como tampoco podrá alterar sus elementos estructurales. Además de esto, la contrapartida del uso total del inmueble es encargarse de aquellos gastos y tributos relacionados con este.

En relación al propietario original (ej. promotor), también podrá disponer inter vivos y mortis causa de la parte del bien de la que todavía sea propietario y tendrá varias facultades para verificar que el inmueble no se deprecie por culpa del nuevo propietario. Tanto si aliena su parte el propietario original cómo si lo hace el nuevo, el otro tendrá derechos de tanteo y retracto legales.

La propiedad temporal

Se constituye una propiedad temporal cuando un nuevo propietario adquiere de un propietario original la titularidad de un inmueble por un tiempo cierto y determinado (desde los 10 hasta los 99 años, en la versión actual), lo que supone una importante estabilidad en su tenencia y aumenta considerablemente su accesibilidad.

Durante este tiempo el nuevo propietario tiene todas las facultades dominicales sobre el inmueble (uso, goce, gravamen y disposición) que, naturalmente, pueden verse condicionadas si la institución se utiliza para potenciar la vivienda social. En contrapartida, por supuesto, el nuevo propietario se tendría que hacer cargo de todos los gastos generados por el inmueble.

Transcurridos los años pactados, la propiedad del inmueble revertirá al propietario original, si no se pactan prórrogas. El propietario original tendrá derecho a recuperarse de todas las depreciaciones de la finca que se hayan causado por una negligente actuación del nuevo propietario.

Cálculo del esfuerzo familiar de las tenencias intermedias

En este punto, nos remitimos a los trabajos realizados por la Sra. Mª José Soler Tarradellas, de la Diputación de Barcelona.

Bibliografia

NASARRE AZNAR, Sergio, “A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain”, Contemporary Housing Issues in a Globalized World, Padraic Kenna (Ed.), Ashgate Publishing, 2014.

NASARRE AZNAR, Sergio y SIMÓN MORENO, Héctor, Fraccionando el dominio: las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda, “RCDI”, 2013, núm. 739, pp. 3063 a 3122.

PÉREZ RIVARÉS, Juan A., La ‘propiedad temporal’ o leasehold, posible fórmula para facilitar la inversión privada en inmuebles ocupados por la Administración, “La Ley”, núm. 7930, 25-9-2012.

NASARRE AZNAR, Sergio, “Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l’accés a l’habitatge”, Articles d’opinió, Observatorio Local de la Vivienda, Diputació de Barcelona, pp. 1 a 19. Disponible a: http://www.diba.cat/c/document_library/get_file?uuid=79662ac0-c003-48c5-8242-432d8885b0af&groupId=479934

NASARRE AZNAR, Sergio (dir.), “El acceso a la vivienda en un contexto de crisis”, Ed. Edisofer, 2011.

FERRÁNDIZ, Carlos y NASARRE, Sergio, “Métodos alternativos de acceso a la vivienda en derecho privado”, Iuris, núm. 158, marzo 2011, pp. 36 a 42 y 80 a 82.