El project monitoring inmobiliario

Maridalia Rodríguez Padilla

Publicado en Diari de Tarragona, 8 de setiembre de 2019

Tras la crisis inmobiliaria española de inicios del año 2008, las entidades financieras, promotores e inversores inmobiliarios han ido adoptando un compendio de medidas para asegurar el buen desarrollo de los proyectos inmobiliarios a los que aporten financiación. Dentro de estas medidas destaca el project monitoring, una herramienta que permite conocer de manera previa la viabilidad de los proyectos inmobiliarios, así como aplicar determinados controles en su desarrollo. Se trata de un contrato de servicios, generalmente tripartito, entre el cliente o promotor, la entidad bancaria o financiera y un consultor profesional independiente que se compromete a velar por el cumplimiento de las distintas fases del proceso de construcción conforme a lo establecido en el acuerdo.

La implementación de estos contratos se ampara en la necesidad de atender de manera eficiente los complejos y numerosos requerimientos administrativos para la construcción de un proyecto inmobiliario y, especialmente, cuando se trata de proyectos de vivienda. Los expertos que ofrecen los servicios de monitorización de la obra velarán por el cumplimiento de las regulaciones, los controles de seguridad, los valores financiados y el capital aportado, de manera que los desembolsos del capital del proyecto se hagan conforme a los avances de la obra y pueda garantizarse su terminación en el plazo previamente determinado.

Puede contratarse un project monitoring para el desarrollo de toda la obra o para determinadas fases, como lo son: la de pre-construcción, en la que se emiten evaluaciones técnicas, económicas y jurídicas sobre los riesgos del proyecto; la de construcción, en la que se monitoriza el desarrollo de la obra conforme a una determinada planificación; y la de entrega del proyecto, donde se brindan servicios de seguimiento de entrega y liquidación de la obra. En sentido general, se procura garantizar el destino de los fondos, evitando su desviación y poder asegurar a los inversores, financiadores o posibles compradores un plazo estimado máximo para la terminación de la obra.

Esta medida podría compararse con el fideicomiso inmobiliario, una institución sin presencia en el ordenamiento español, en la que una entidad especializada administra un determinado patrimonio para el desarrollo de una promoción inmobiliaria, que también puede contratarse para determinadas fases del proyecto. Podría entenderse que aun sin tratarse de lo mismo, pues en el project monitoring no se administra el capital destinado al desarrollo de la obra, sino que se limita a auditar su desarrollo conforme a los desembolsos previos, comparten el objetivo de asegurar el capital invertido o la financiación otorgada por vía e la monitorización del desarrollo del proyecto.

Entendemos la práctica del project monitoring como una respuesta alternativa a la forzosa ausencia (a falta de ley) de entidades fiduciarias que administren y monitoricen los fondos destinados al desarrollo de proyectos inmobiliarios en España. Además, aunque llegase a regularse la figura del fideicomiso en la legislación española, la existencia de los contratos de project monitoring se considerarían como un plus para la buena gestión fiduciaria debido a la cualificación profesional de quienes brindan actualmente estos servicios de monitorización. Podría calificarse de positiva la referida combinación para el mercado inmobiliario debido a la seguridad ofrecida a los actores inmobiliarios, impulsando un mercado colaborativo que ofrezca mejores ofertas y oportunidades de inversión.

¿Compraría un metro cuadrado de una vivienda a cambio de un bitcoin?

Rosa M. Garcia Teruel

Publicado en Diari de Tarragona, 9 de setiembre de 2018

En enero de 2018, Tarragona se convirtió en la primera ciudad española en la que se formalizó una compraventa de vivienda a cambio de bitcoins, la moneda virtual creada en 2008 por una persona o grupo de personas actuando bajo el pseudónimo de Satoshi Nakamoto. Esta transacción llamó inmediatamente la atención de juristas e informáticos que se planteaban cuestiones controvertidas de dicha compraventa –o, mejor dicho, permuta, porque se cambia una cosa por otra, dado que los bitcoins no son moneda oficial–, como la fiscalidad a la que estaría sujeta o su posible formalización en escritura pública. Dicha atención se ha incrementado, además, al ver que en cuestión de meses el valor de un bitcoin ha pasado de 14.000€ a 5.700€, por lo que el vendedor de la mencionada vivienda en nuestra ciudad, que en su día recibió 550.000€ en bitcoin, hoy solo tendría el equivalente a 228.000€.

Paralelamente, diversas empresas tecnológicas alrededor del mundo (como Pangea, Atlant o Meridium) han estado diseñando la posibilidad de enajenar metros cuadrados de una vivienda a cambio de un determinado número de bitcoins (u otras criptomonedas, como Etherum). Para llevar a cabo estas “ventas”, la empresa crea unas fichas digitales (tokens) que representan un metro cuadrado de un inmueble. Estas fichas son distribuidas a las personas interesadas a través de una initial coin offering (ICO), un procedimiento virtual –similar a una salida a bolsa– en el que los interesados adquieren tokensa cambio de criptomonedas, con la posibilidad de transmitirlos posteriormente con total libertad.

De igual forma que sucedió con la operación en Tarragona, la posibilidad de adquirir un metro cuadrado de un inmueble con tokens plantea diversas cuestiones: ¿es el titular de un token realmente propietario de parte de la vivienda? ¿Estará, como cualquier propietario, obligado a satisfacer los impuestos relacionados con el inmueble o a hacer las reparaciones pertinentes? Si el piso se alquila, ¿recibirá una parte de la renta? Las primeras investigaciones a nivel internacional advierten que, en realidad, este token no le otorga el derecho de propiedad a sus adquirentes. En muchas ocasiones, ni el mismo emisor es propietario del inmueble, y solamente le promete a cada titular de tokens una rentabilidad por su tenencia. En cualquier caso, los derechos y obligaciones que lleve aparejado cada token van a depender, en gran medida, de las condiciones establecidas en la ICO.

Incluso algunas de estas emisiones de tokens pueden tener una clara finalidad social (ej. Ehab, un proyecto para financiar vivienda asequible). Pero ante los posibles fraudes que las ICO pueden conllevar, varios países los han prohibido o regulado. Por ejemplo, Estados Unidos considera que si los tokensse asemejan a un valor negociable (ej. una acción), deben seguir estrictamente el mismo procedimiento de emisión que cualquier actor del mercado de valores. En nuestro país no existe una regulación al respecto, aunque las Cortes Generales ya han instado al Gobierno a que estudie y, si procede, regule las criptomonedas para proteger al inversor.

Tal vez Tarragona vuelva a ser pionera del uso de la tecnología blockchain (la que permite las transacciones de bitcoins), esta vez emitiendo tokens sobre una vivienda. Pero hasta que estas emisiones no capten la atención de los profesionales inmobiliarios, que podrá ser cuando el legislador decida proteger al inversor y darles un marco legal adecuado, será preferible que el interesado en adquirir un metro cuadrado con bitcoins maximice su precaución y se informe sobre qué derechos –y también qué obligaciones– le puede conllevar ser titular de uno de estos nuevos productos del “fintech”.

Más información sobre el proyecto “La tokenización de los derechos reales en el libro V del Código civil de Cataluña“. 

Ciudades vivas

Francesc Garriga Colom

Publicado en Diari de Tarragona, 14 de julio de 2019

Desde hace tiempo que asistimos al debate sobre qué hacer con los locales vacíos, estas persianas permanentemente bajadas que, aparte de afear nuestras ciudades, no dejan de transmitir una sensación de decadencia.

Es habitual encontrarnos con la expresión “el comercio es vida”; y, efectivamente, así es, el comercio da actividad a las calles, les da luz cuando oscurece, les da seguridad y les da limpieza. Pero se ha pasado de unas ciudades llenas de comercio y actividad a tener unas ciudades desiertas. Recordemos que había incluso calles que tomaban el nombre de la mayoría de actividades o gremios que allí se concentraban, como pequeños clústers. Pero como ocurre con las leyes, siempre se actúa a “posteriori” una vez que el problema ya existe y se ha acrecentado, nunca o raramente con actuaciones preventivas.

Dejando aparte el debate de las compras online o si es bueno o malo este tipo de comercio, y a efectos de buscar posibles soluciones, éstas pasan por una Administración (sobre todo local) que se ha de apoyar en la participación ciudadana con voluntad y medios para que, junto con los investigadores, puedan solucionar o paliar el problema.

Aquí me permito apuntar dos posibles soluciones. La primera sería, después de un estudio exhaustivo con un inventario de locales existentes y cuál es su función, delimitar espacios estrictamente comerciales, cogiendo de base o punto neurálgico los mercados y sus alrededores, limitando solo estas zonas, que deben ser potenciadas, peatonalizando la zona y facilitando el transporte público desde los otros barrios o periferia, además de promocionar campañas que nos devuelvan al placer de pasear, comprar, divertirse y culturizarse sin tener que salir de la ciudad hacia polígonos periféricos todos los días y sobre todo los festivos.

Y la segunda posible solución, es permitir y facilitar que todo el resto de locales no comerciales puedan ser transformados en viviendas. En muchos casos, los locales se entregaban con las paredes “peladas”, sin suelos y sin ningún servicio, hecho que puede hacer todavía más fácil convertir el local destinado a una tienda o bar-restaurante en una vivienda.

Evidentemente, estas soluciones sin la voluntad ni la proactividad de la Administración (sobre todo local, insisto) son imposibles, puesto que comportan un cambio o adecuación de las normas. Pero el objetivo vale la pena, que no es otro que tener ciudades vivas, donde sus habitantes se sientan bien y las disfruten. No se trata de volver al burgo medieval, sino de que sean unas ciudades donde puedan convivir los avances tecnológicos con las personas, ciudades sostenibles e inteligentes, teniendo en cuenta que la capacidad de la tecnología se ha de emplear para hacer más eficientes las relaciones humanas. Por ello pedimos que el Derecho sea innovador y flexible, a fin de que se adapte con rapidez a los avances tecnológicos.

Y, para terminar, como dijo Prashant Thawan “para llegar a soluciones inteligentes necesitamos salir de la trampa mecanicista y reduccionista y del modelo de la ciudad industrial. Tenemos que pasar de ver a las ciudades como acuerdos económicos a las ciudades como parte de un ecosistema coherente e interconectado, complejo y adaptativo. Eso es inteligente.”

¿Debe una mayor vulnerabilidad implicar necesariamente una menor estabilidad en la vivienda social?

Núria Lambea Llop

Publicado en Diari de Tarragona, 3 de junio de 2018

La vivienda social en España ha ido tradicionalmente ligada al concepto de vivienda protegida o de protección oficial (VPO) y, sobre todo, a la promoción en propiedad, lo que ha dificultado la creación de un parque significativo y suficiente de vivienda social de alquiler. El actual 2% (uno de los más bajos de la UE) es insuficiente para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada del art. 47 de la Constitución, sobre todo en un país que aún sufre las consecuencias de la crisis (ej. contamos con un 22,3% de población en riesgo de pobreza, INE 2016).

Las políticas de vivienda actuales se encaminan a engrosar esa cifra, y lo hacen mayoritariamente a través de mecanismos de captación de vivienda vacía privada hacia el sector de vivienda social. Esa captación se hace a través de diversas fórmulas entre propietario y entidad gestora, que suelen ser temporales (alquiler, cesión de la gestión o del uso, etc.), lo cual ya dificulta de por sí la ulterior estabilidad de la relación contractual entre el gestor de vivienda y el beneficiario final.

Esta condición de temporalidad y el tipo de colectivo al que van destinadas estas viviendas sociales acaban definiendo la forma de acceso a las mismas. Y, además, si tradicionalmente hablábamos de vivienda en propiedad, en arrendamiento o, más recientemente, de derecho de superficie, actualmente se ha abierto el abanico para recibir a otras formas de acceso a una vivienda, apareciendo términos como “cesión de usufructo” o “cesión de uso”, los cuales crean cierta incertidumbre legal. Precisamente el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 sigue con esta dinámica e incorpora esta fórmula junto con el alquiler como formas de acceso al parque de vivienda social.

El problema de estas fórmulas, que se utilizan en estos nuevos programas de vivienda enfocados especialmente a los grupos más vulnerables, es que dependen mucho más de la libertad de pactos entre las partes, es decir, menos seguridad legalmente impuesta. Lo mismo sucede con el arrendamiento para uso distinto al de vivienda por su carácter asistencial, el cual escapa de la protección de la que gozan los arrendatarios urbanos de vivienda (ej. plazo mínimo de duración del contrato, derecho de desistimiento, realización de ciertas obras, etc.). Este concepto de “carácter asistencial” está poco desarrollado tanto a nivel legal, como jurisprudencial y doctrinal, y aunque algunas entidades del tercer sector trataban anteriormente con colectivos muy determinados (drogodependencia, violencia de género, personas con discapacidad psíquica, etc.), con la crisis de 2007 han aparecido nuevas situaciones de riesgo social, abarcando mayor población sin más problemática que la de exclusión residencial, por lo que en ciertas situaciones sería complicado justificar el uso de esta fórmula. El problema es, pero, la falta de adaptación de la regulación de arrendamiento de vivienda para algunas de las necesidades del sector social.

Si bien es cierto que la función general de la vivienda social es la de ofrecer vivienda asequible, digna y adecuada a aquellos que no pueden acceder al mercado privado, la seguridad en la tenencia se contempla como elemento esencialpara poder hablar de vivienda adecuada (Observación General núm. 4 CESCR, 1991), clasificándose el alojamiento inseguro, además, como un tipo de sinhogarismo (Tabla ETHOS). Este elemento es especialmente importante para los colectivos vulnerables, ya que la necesitan para alcanzar un arraigo en el territorio y la integración en el barrio.

Así pues, ¿cómo garantizamos la seguridad en la tenencia y el arraigo en el territorio al mismo tiempo que aseguramos la rotación de un parque escaso de vivienda social como es el español para poder asegurar que las pocas viviendas disponibles se destinan a familias que tienen una necesidad real de vivienda? Todo ello pasa por un replanteamiento de las formas de acceso a la vivienda social.

El estilo de vida de los millenials no debe condicionar su acceso a la vivienda

Gemma Caballé Fabra

Publicado en Diari de Tarragona, 3 de julio de 2019

Los expertos apuntan que la generación millenial (los nacidos aproximadamente entre mediados de la década de los 90 y principios de los 2000) seremos la primera generación que vivirá peor que sus padres. Con independencia de si el motivo de ello se debe al contexto social y económico en que nos ha tocado vivir o a las características y valores de esta nueva generación, en relación al acceso a la vivienda la realidad nos muestra que el actual mercado de la vivienda no está preparado para dar respuesta a las necesidades habitacionales de los millenials.

En general, los jóvenes nos encontramos entre la “espada y la pared” a la hora de acceder a una vivienda por la dificultad de acceder a los préstamos hipotecarios debido, en parte, por la falta de ahorro previo para la entrada inicial, la falta de asequibilidad de los alquileres en las grandes ciudades (dónde precisamente hay más ofertas de empleo) y la falta de vivienda social y asequible en nuestro país. De ahí que cada vez más se retrase la emancipación de casa de los padres o se compartan las viviendas con más personas.

Los millenials hemos crecido con la crisis económica, con el auge de la digitalización y en la era del “hiperconsumismo” y esto inevitablemente ha condicionado nuestro talante. En general, algunas características que se nos atribuyen son que somos poco pacientes y que buscamos la inmediatez (debido, en gran parte, a la tecnología), que hemos perdido la cultura del esfuerzo y sacrificio de las anteriores generaciones y que preferimos vivir experiencias o viajar en lugar de ahorrar. Desde un punto de vista más positivo, a los millenials también se nos caracteriza por ser más conscientes de la protección del medio ambiente y de los animales, de estar más internacionalizados, de estar más familiarizados con la tecnología, de ser inconformistas, flexibles, de adaptarnos fácilmente a los cambios y que valoramos el tiempo libre y la calidad de vida.

A pesar de la pérdida de peso de los valores y principios tradicionales como el esfuerzo y el ahorro entre las nuevas generaciones, hay que tener en cuenta que no resulta sencillo ahorrar cuando se tiene un nivel bajo de ingresos e inestabilidad laboral en un contexto donde el coste de vida es alto y continuamente estamos “bombardeados” con campañas que nos conducen a consumir masivamente y de forma inmediata, aunque sea a precios asequibles. Así como también, a veces el esfuerzo y sacrificio se encuentran poco recompensados si tenemos en cuenta que somos de las generaciones más cualificadas, pero con más precariedad laboral.

De ahí que estos valores tradicionales tan arraigados en la época de nuestros padres y abuelos como el ahorro y el sacrificio hoy quizás se sitúen en un segundo nivel dejando paso a otros valores como la flexibilidad, la solidaridad y saber adaptarse a los cambios.

El mercado inmobiliario y las políticas de vivienda deben adaptarse cuanto antes a las nuevas necesidades de esta generación y facilitar el acceso a las viviendas de los más jóvenes. Por ejemplo, apostando por la diversificación de las tenencias facilitando el acceso a la propiedad y favoreciendo el alquiler asequible, de manera que la decisión de comprar o alquilar no venga condicionada por cuestiones económicas, sino por las características que ofrece cada una de estas tenencias como por ejemplo la seguridad y la estabilidad en el caso de la propiedad y la flexibilidad en el caso del alquiler.